Arrendamiento de viviendas ¿exento de IVA?

Estarán exentos de IVA los alquileres de edificios o parte de los mismos destinados única y exclusivamente a vivienda, incluidos los garajes anexos y los muebles arrendados conjuntamente con aquellos.

Se entiende por vivienda todo edificio, o parte del mismo, destinado a habitación o morada de una persona física o de una familia, constituyendo su hogar o la sede de su vida doméstica, bien con carácter permanente, o bien con carácter temporal (por ejemplo, alquileres de verano, o de recreo por meses, semanas o días, siempre que no lleven aparejada la prestación de servicios propios de la hostelería).

No están exentos los siguientes alquileres:

• Vivienda con un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional.
• Cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza, lavado de ropa, sábanas, toallas, etc.).

Arrendamiento de vivienda habitual

Desde el 23.04.25 se establece la exención en el impuesto para los arrendamientos de vivienda para uso estable y permanente (viviendas a los que se refiere el artículo 2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos)

Descripción de la operación.

Se indicará el objeto del acto o contrato con su código correspondiente (relacionados en la hoja de instrucciones).

1. Arrendamiento de vivienda sujeto a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (código T23).
2. Arrendamiento de vivienda sujeto a IVA (código N33).

En ambos casos:

• Sujeto pasivo: El arrendatario.
• Transmitente: El arrendador.
• Base imponible: Renta media mensual.
• Tipo impositivo:
  • Si está sujeto a TPO se aplicarán las tablas del artículo 14 (según la renta media mensual).
  • Si está Sujeto a IVA tributará al tipo 0,5% por Actos Jurídicos Documentados.
• Documentación común para el arrendamiento y la opción de compra: Contrato de alquiler (original y fotocopia).
• Hoja 2: No hace falta presentar.

¿Cómo tributan los rendimientos por alquiler de vivienda cuando su destino es vivienda habitual?

Los rendimientos obtenidos por el arrendamiento de vivienda tendrán la consideración de rendimientos de capital inmobiliario y se integrarán en la base imponible del ahorro.

Únicamente se consideran rendimientos del capital inmobiliario procedentes de viviendas los derivados de los contratos definidos en el artículo 2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, donde se indica que se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

El arrendamiento de vivienda incluye los anejos accesorios a la misma, siempre y cuando se cedan conjuntamente con ella y el arrendamiento de todos los elementos se formalice en un solo contrato con un régimen jurídico único.

Quedan excluidos del concepto de arrendamiento de vivienda los rendimientos derivados de contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda a que se refiere el artículo 3 de la misma Ley de Arrendamientos Urbanos (arrendamientos de temporada, sea ésta de verano o de cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad económica).

• Ingresos: el importe de la renta que perciba el arrendador y el resto de conceptos que cobre el titular del inmueble (por ejemplo, gastos de comunidad, IBI, etc.).
• Gastos: Será deducible, en función del tipo de vivienda:
  • Caso general: intereses y gastos de financiación (excluyendo subvenciones) y primas de seguro por impago (hasta 300€). Además, se aplicará una bonificación del 30% sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble.
  • Viviendas integradas en Bizigune, ASAP o similares: intereses y gastos de financiación (excluyendo subvenciones). Además, se aplicará una bonificación del 70% sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble.
  • Viviendas arrendadas en zonas tensionadas y limiten la renta a un índice de referencia: intereses y gastos de financiación (excluyendo subvenciones) y primas de seguro por impago (hasta 300€). Además, se aplicará una bonificación del 70% sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble.
  • Subarrendamiento: cantidades abonadas por el subarrendador en concepto de arrendamiento en la parte proporcional. Además, se aplicará una bonificación del 30% sobre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble.

La suma de la bonificación y del gasto deducible no podrá dar lugar, para cada inmueble, a rendimiento neto negativo.

¿Cómo tributa el alquiler de una habitación o el subarriendo de una vivienda?

• Las cantidades percibidas por el arrendador
  • Si el alquiler se destina a necesidad permanente de vivienda, tributarán como rendimientos de capital inmobiliario y se integrarán en la Base Imponible del Ahorro.
    • Gastos deducibles por alquiler de habitación que constituya vivienda habitual del arrendatario:
      El prorrateo se calculará, en función de los metros cuadrados totales de la vivienda, determinando qué porcentaje de la misma se dedica a alquiler (metros cuadrados habitación/metros cuadrados totales vivienda). En caso de no tener datos de los metros dedicados al alquiler y a la vivienda habitual un criterio puede ser la distribución proporcional, es decir si la casa tiene 3 habitaciones 1/3 para alquiler de la habitación (y podría deducirse por 2/3).
      La suma de la bonificación y del gasto deducible (intereses) no podrá dar lugar, para cada inmueble, a rendimiento neto negativo.
      • Importe de los gastos financieros derivados de préstamos utilizado en la adquisición o rehabilitación de la vivienda y el seguro de impago hasta 300 €. (excepto para viviendas alquiladas por medio de programas públicos) convenientemente prorrateados. Estos gastos solo son deducibles en la medida en que el inmueble permanezca arrendado (por ejemplo, tres meses arrendado, se aceptarían tres meses de intereses).
      • Bonificación sobre ingresos del alquiler:
        • 70%
          • Si la vivienda está en programas públicos (Bizigune, ASAP, etc.)
          • Si está en una zona tensionada y la renta se limite a los índices oficiales de referencia,
          • Si se ha limitado la renta de alquiler a los importes que se correspondan con los índices de referencia o con los precios de intermediación pública.
          • Importante: para poder aplicar el porcentaje del 70% en los casos 2 y 3 deberá aportar un certificado del inmueble que acredite que está en zona tensionada y el importe del alquiler está dentro de los índices de referencia. Para el ejercicio 2025 se permitirá aportar certificados emitidos hasta el 30 de junio de 2026
        • 30% → en el resto de casos (general).

Las cantidades percibidas por el subarrendador Si el subarrendamiento se destina a necesidad permanente de vivienda, tributarán como un rendimiento de capital mobiliario de la Base General. Serán deducibles las cantidades satisfechas por el subarrendador en concepto de arrendamiento en la parte proporcional al elemento subarrendado y adicionalmente se aplicará una bonificación del 30 por 100 sobre la diferencia entre los rendimientos íntegros obtenidos por cada inmueble subarrendado y el importe computado como gasto deducible).

En los dos supuestos, no puede resultar un rendimiento negativo.