Etxebizitza-alokairua BEZetik salbuetsita?

BEZetik salbuetsita egongo diren bakarrak berariaz eta bakarrik etxebizitza diren eraikinak eta eraikin zatiak dira, eta horien barruan sartzen dira horiekin batera errentatu diren garaje erantsiak eta altzariak. Etxebizitzatzat jotzen dira eraikinak, edo horien atalak, pertsona fisiko bat edo familia bat bertan egoteko eta bizitzeko denean, euren etxea edo etxeko bizitzaren egoitza denean, hala izaera iraunkorrarekin nola aldi baterako izaerarekin (adibidez, udako alokairuak, edo jostetarako direnak aste, hil edo egun batzuetan, beti ere lotuta ostalaritzakoak diren zerbitzu propioen prestaziorik ez dutenean).

Ez daude salbuetsita ondoko alokairu hauek:

• Erabilera mistoa duen etxebizitza, hau da, etxebizitza edo profesional baten idazguarena.
• Errentatzailearen konpromisoa ostalaritzako industriakoak diren zerbitzu propioak ematea denean (adibidez, arropa, maindire, toalla eta abarren garbiketa eta ikuzketa).

Ohiko etxebizitzaren errentamendua

25.04.23tik aurrera, erabilera egonkor eta iraunkorrerako etxebizitza-errentamenduetarako zergaren salbuespena ezartzen da (Hiri Errentamenduei buruzko azaroaren 24ko 29/1994 Legearen 2. artikuluak aipatzen dituen etxebizitzak).

Eragiketaren deskribapena

Egintzaren edo kontratuaren xedea adieraziko da, dagokion kodearekin (jarraibideen orrian zerrendatuta).

1. Etxebizitza errentan hartzea, ondare-eskualdaketa onerosoei lotuta (T23 kodea).
2. Etxebizitzaren errentamendua BEZari lotuta (N33 kodea).

Bi kasuetan:

• Subjektu pasiboa: errentaria.
• Eskualdatzailea: errentatzailea.
• Zerga oinarria: Hileko batez besteko errenta.
• Tasa:
  • KOEren mende: 14. artikuluko taulak (hileko batez besteko errentaren arabera)
  • BEZen mende: %0,5.

• Errentamendurako eta erosteko aukerarako dokumentazio komuna: alokairu kontratua (jatorrizkoa eta fotokopia).
• 2. orria: ez dago aurkeztu beharrik.

Nola zergatzen dute etxebizitzetatik datozen higiezinen kapitalek?

Etekinak etxebizitzaren arrendamentuagatik higiezinen kapitaltzat joko dira eta aurrezkiaren zerga-oinarrian integratuko dira.

Soilik etxebizitzetatik datozen higiezinen kapitaltzat joko dira Hiri Errentamenduei buruzko Legeko 2. artikuluan zehaztutako kontratuen ondoriozkoak. Hauxe ezarri da artikulu horretan:

1. “Etxebizitzaren errentamendua da eraikuntza bizigai bat errentan hartzea, xede nagusia errentariaren bizileku iraunkorra izatea dela.
2. Etxebizitzen errentamenduari buruzko arauak aplikatuko zaizkie finkarekin batera errentatzen diren altzariei, trastelekuei, garaje-plazei eta gainerako lokal, barrunbe eta zerbitzu guztiei”.

Hortaz, etxebizitzaren errentamenduak etxebizitzaren eranskinak barne dituela ulertzen da, betiere etxebizitzarekin batera lagatzen badira eta elementu guztien errentamendua araubide juridiko bakarra duen kontratu batean gauzatzen bada.

Zehazkiago, etxebizitzaren errentamenduaren kontzeptutik kanpora gelditzen dira Hiri Errentamenduei buruzko Legeko 3. artikuluan aipatzen den etxebizitzarena ez bezalako erabilerarako errentamendu-kontratuen ondoriozko etekinak. Artikulu hori dela bide:

1. “Etxebizitzarena ez bezalako erabilerarako errentamendua da eraikuntza bakarrean egonik aurreko artikuluan ezarritakoa ez bestelako lehentasunezko erabilera duen etxebizitzaren errentamendua.
2. Bereziki, halakotzat joko dira denboraldika egin diren hiri-finken errentamenduak, udan zein beste edozein sasoitan, baita finkan industri, merkataritza, eskulangintza, lanbide, jolas, laguntza, kultura edo hezkuntzaren gaineko jarduera bat egiteko gauzatzen direnak ere, errentamenduak egiten dituzten pertsonak edozein direla ere”.

• Sarrerak: higiezinen kapitalaren sarreretan ondoko kopuruak sartu behar dira: batetik, errentariak jasotzen duen errenta eta, bestetik, higiezinaren titularrak kobratzen dituen gainerako kontzeptuak.
• Gastuak: etxebizitzaren mataren arabera:
  • Orokorrean: Finantzaketa-interesak eta -gastuak (dirulaguntzak izan ezik) eta ez ordaintzeagatiko aseguru-kuotak (300 € gehienez). Gainera, higiezin bakoitzeko lortutako etekin osoen %30ko hobaria aplikatuko da.
  • Bizigune, ASAP edo antzekoetan integratutako etxebizitzak: Finantzaketa-interesak eta -gastuak (dirulaguntzak izan ezik). Gainera, higiezin bakoitzeko lortutako etekin osoen %70ko hobaria aplikatuko da.
  • Zonalde tentsionatuetan alokatutako etxebizitzak eta errenta erreferentzia-indize batera mugatzen dutenak: Finantzaketa-interesak eta -gastuak (dirulaguntzak izan ezik) eta ez ordaintzeagatiko aseguru-kuotak (300 € gehienez). Gainera, higiezin bakoitzeko lortutako etekin osoen %70ko hobaria aplikatuko da.
  • Azpierrentamendua: Azpierrentatzaileak errentamendu gisa ordaindutako zenbatekoak, azpierrentan hartutako elementuarekiko zati proportzionalean. Gainera, higiezin bakoitzeko lortutako etekin osoen %30ko hobaria aplikatuko da.

Hobariaren eta gastuaren baturak ez du ekarriko, ondasun higiezin bakoitzerako, etekin garbi negatiborik.

Gela bat alokatzen bada edo etxebizitza bat azpierrentan ematen bada, nola zergapetzen dira sarrerak?

• Errentatzaileak jasotako zenbatekoak

   

  • Alokairua etxebizitza-premia iraunkorrerako erabiltzen bada, higiezinen kapitalaren etekin gisa ordainduko dute zerga, eta Aurrezkiaren Zerga Oinarrian sartuko dira.
    • Errentariaren ohiko etxebizitza den gela alokatzeagatiko gastu kengarriak:
      Etxebizitzaren guztizko metro koadroen arabera kalkulatuko da hainbanaketa, etxebizitzaren zein ehuneko erabiltzen den alokairuan zehaztuz (metro karratu gela/metro karratu guztira etxebizitza). Alokairurako eta ohiko etxebizitzarako metroen daturik ez badago, banaketa proportzionala izan daiteke irizpide bat, hau da, etxeak logela alokatzeko 3 logela 1/3 baditu (eta 2/3ren arabera ondoriozta daiteke).
      Hobariaren eta gastu kengarriaren (interesak) baturak ezin izango du, higiezin bakoitzerako, etekin garbi negatiborik ekarri.
      Etxebizitza erosteko edo birgaitzeko erabilitako maileguetatik eta ez ordaintzeko asegurutik eratorritako finantza-gastuen zenbatekoa, gehienez 300 €-koa (programa publikoen bidez alokatutako etxebizitzetarako izan ezik), behar bezala hainbanatuta. Gastu horiek higiezina errentan ematen den neurrian baino ez dira kengarriak (adibidez, hiru hilabete errentan emanda, hiru hilabeteko interesak onartuko lirateke).
    • Alokairuko diru-sarreren gaineko hobaria:
      • %70
        • Etxebizitza programa publikoetan badago (Bizigune, ASAP, etab.)
           
        • Tentsioz betetako eremu batean badago eta errenta erreferentziazko indize ofizialetara mugatzen bada,
           
        • Alokairu-errenta erreferentziazko indizeekin edo bitartekaritza publikoko prezioekin bat datozen zenbatekoetara mugatu den.
        • Garrantzitsua: 2. eta 3. kasuetan % 70eko ehunekoa aplikatu ahal izateko, higiezinaren ziurtagiri bat aurkeztu beharko du, tentsioz betetako eremuan dagoela eta alokairuaren zenbatekoa erreferentziazko indizeen barruan dagoela egiaztatzen duena. 2025eko ekitaldirako, 2026ko ekainaren 30era arte emandako ziurtagiriak aurkeztu ahal izango dira.
      • %30→ kasuetan (orokorra).
  Azpierrentatzaileak jasotako zenbatekoak

  • Azpierrentamendua etxebizitza-premia iraunkorrera bideratzen bada, Oinarri Orokorraren kapital higigarriaren etekin gisa ordainduko dute zerga. Azpierrentatzaileak errentamendu gisa ordaindutako zenbatekoak kengarriak izango dira, azpierrentan hartutako elementuaren zati proportzionalean, eta, horrez gain, 100eko 30eko hobaria aplikatuko zaio azpierrentan hartutako higiezin bakoitzak lortutako etekin osoen eta gastu kengarri gisa zenbatutako zenbatekoaren arteko aldeari).

  Bi kasuetan etekina ezin da izan negatiboa