Kontsulta
Data
26.03.2019
Erreferentzia
PFEZa. Ohiko etxebizitzan inbertitzeagatiko kenkaria. Senideen mailegu pertsonala. Salerosketa kontratu pribatua.
Galdera
Kontsultagilea eta haren emaztea 2015etik daude ezkonduta irabazpide-eraentzan, eta eraikuntza berriko higiezin bat eskuratu zuten, 2016ko uztaileko salerosketa kontratu pribatuaren bidez. Dioenez, higiezin hori bere ohiko etxebizitza da. Erosteko prezioa 225.000 eurokoa izan zen eta honela ordaindu ziren: a) 100eko 10 kontratua sinatzean, 2016ko uztailean (22.550 €); b) 500na euroko 22 hileko salerosketa kontratu pribatua sinatu zenetik 2018ko uztailera arte; eta c) gainerakoa (191.950 €) salerosketako eskritura publikoa sinatzeko datan, 2018ko abuztuan. Higiezina eskuratzeko prezioaren zati bat finantzatzeko, senarrak familia mailegu bat eskatu zuen, interesik gabe, 30.000 eurokoa, eta 2016ko uztailean aitortu zion Bizkaiko Foru Ogasun honi.Jakin nahi du ohiko etxebizitzako inbertsioagatiko kenkaria aplika dakiokeen bere gurasoek emandako mailegu pertsonalaren bidez finantzatutako zenbatekoari eta, hala bada, zer agiri aurkeztu beharko duen horretarako.
Ebazpena
Kontsulta-idazkian egindako galderari dagokionez, Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko abenduaren 5eko 13/2013 Foru Araua (PFEZFA) aplikatu behar da; hain zuzen ere, 87. artikulua. Hau xedatzen du: "1. Zergadunek ohiko etxebizitza erostean zergaldian inbertitutako kopuruen 100eko 18ko kenkaria egin dezakete, beren kargura joan diren erosketa gastuak barne. Era berean, ohiko etxebizitza erosteko besteren kapitalak erabiltzeagatik, zergadunen kargura joan diren besteren finantzaketak sortutako gastuak barne, zergaldian ordaindutako interesen 100eko 18ko kenkaria egin dezakete . 2. Aurreko 1. idatz-zatiak hizpide duen kontzeptuen baturagatik urteko gehienezko kenkaria 1.530 eurokoa izango da. 3. Zergadun bakoitzeko aurreko 1. zenbakian aipatzen diren kontzeptuengatik zergaldi jarraituetan zehar egindako kenkarien batura ez da 36.000 euro baino gehiago izango. Zifra horri gutxitu egingo zaio, hala badagokio, foru arau honetako 49. artikuluan jasotakoaren arabera berrinbertsioagatik salbuetsita dagoen ondare irabaziaren zenbatekoari 100eko 18 aplikatuz ateratako emaitza. 4. Zergaduna 30 urtetik beherakoa bada edo familia ugariaren titularra bada, berezitasun hauek aplikatuko dira: a) Aurreko 1. zenbakian jasotako portzentajea 100eko 23 izango da, salbu artikulu honen 5. zenbakiko b) letran aipatzen diren kasuetan. b) Aurreko 2. zenbakian aipatzen den urteko gehieneko kenkaria 1.955 euro izango da, salbu artikulu honen 5. zenbakiko b) letran aipatzen diren kasuetan. Baterako tributazioa aukeratzen bada eta kenkari horretarako eskubidea dutenak pertsona bat baino gehiago badira, batzuk 30 urtetik beherakoak eta beste batzuk adin horretatik gorakoak, zenbaki honetan ezarritako portzentajeak eta muga aplikatuko dira. (...) 8. Zerga honen ondorioetarako, ohiko etxebizitzatzat hartuko da zergaduna hiru urtez jarraian bizi den etxebizitza. Hala ere, etxebizitza ohiko etxebizitzatzat hartuko da, epe hori igaro ez arren, baldin eta zergaduna hil bada, edo ezinbestez etxebizitza aldatzera behartzen duten inguruabarrak gertatu badira. Inguruabar horiek honako hauek dira: etxebizitza ez egokitzea zergadunaren desgaitasun-gradura edo harekin bizi den ondorengo edo aurreko ahaide baten, ezkontidearen edo izatezko bikotekidearen desgaitasun- gradura edo zergaren kuota osoan kenkaria egiteko eskubidea ematen duen pertsona baten desgaitasun-gradura; ezkontideak banantzea; izatezko bikotea desegitea; lantokia aldatzea; lehen enplegua lortzea edo enplegua aldatzea; epe horretan etxebizitza ordaindu ezin izatea dakarten inguruabar ekonomikoak, edo antzeko beste zirkunstantziak gertatzea. Ohiko etxebizitza izan den etxebizitzak ez da ohikotzat joko zergadunak egoitza bertan ez duenetik aurrera. Erregelamendu bidez salbuespenak ezarri ahal izango dira. Ohiko etxebizitzaren kontzeptutik kanpo geratuko dira lorategiak, parkeak, igerileku eta kirol instalazioak, garajeak eta, oro har, eranskinak eta etxebizitza bera ez diren elementu guztiak. Aldiz, elementu horiek kontzeptu horren barruan sartuko dira etxebizitzarekin batera erregistro finka bakarra osatzen dutenean. Famili unitateko kideak hiri-lurreko ondasun higiezin bat baino gehiagoren titularrak badira, horietako bat bakarrik hartuko da ohiko etxebizitza legez. Horretarako, familia-unitateak bere bizitza-interesen eta harreman pertsonal, sozial eta ekonomikoen gune nagusitzat duena hartuko da ohikotzat. 9. Artikulu honetan xedatzen den kenkariari dagokionez, arestian aipaturiko zenbatekoei kendu egin beharko zaie zergadunak etxea erosteko edo zaharberritzeko jasotako diru-laguntzen zenbatekoa, zeinak salbuetsirik egongo baitira zerga honen arautegi erregulatzailearen arabera".
Arau horretan adierazitakoaren arabera, ohiko etxebizitzan inbertitzearen ziozko kenkaria aplika dezake kasuan kasuko higiezinaren gaineko jabetza osoa, osorik edo zati batez, eskuratzen duenak, betiere Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergaren araudian horretarako ezarritako gainerako baldintzak betetzen badira. Bereziki, higiezin hori zergadunaren ohiko etxebizitza bada.
Ohiko etxebizitza salerosketa kontratu pribatuaren bidez eskuratzeko aukerari dagokionez, hau dio Kode Zibilaren 609. artikuluak: "Jabetza eta ondasunen gaineko gainerako eskubideak lege bidez, dohaintza bidez, testamentudun edo testamenturik gabeko oinordetza bidez eta tradizioaren ondoriozko kontratu batzuen bidez eskuratu eta eskualdatzen dira".
Bestalde, hauxe dakar Kode Zibilaren 1.462. artikuluak salerosketa kontratua araupetzean: "Saldutako gauza eman dela ulertuko da, eroslearen esku uzten denean. Salmenta eskritura publiko bidez egiten bada, horren egilespenak ekarriko du kontratuaren xede den gauza ematea, baldin eta eskrituran bertan kontrakorik ezartzen ez bada".
Puntu honetan, gogora ekarri behar da gure barne-zuzenbideak, Auzitegi Gorenaren eta doktrina gehienaren iritziz, tituluaren eta moduaren teoria jasotzen duela. Horren arabera, salerosketa kontratua egite soilak (titulua) ez dakar berekin, besterik gabe, saldutako gauzaren gaineko jabaria eskualdatzea, ez bazaio gehitzen tradizioa edo gauzaren ematea (modua). Tradizio edo ondasunaren emate hori hainbat eratara egin daiteke, eta ondasun higiezinentzat hauek aipa daitezke: jabetzapekoa eskura jartzea, giltzak edo jabetza-tituluak ematea edo eskritura publikoa ematea (horretan kontrakoa xedatzen ez bada). Horrenbestez, titulua moduari lotzen zaion unetik aurrera eskuratzen omen da dena delako ondasunaren (kasu honetan, etxebizitza) gaineko jabetza.
Eskritura publikoa (titulua edo gaitzen duen kontratua eta modua edo ahala eta jabetza ematea) eman aurretik jabetzaren eskualdaketa osatzeko beharrezkoak diren bi betekizunak benetan betetzen ote diren egitate kontua da, eta zuzenbidean onartzen den edozein frogabideren bitartez egiazta daiteke; horiek baloratzea zergak kudeatzeko eta ikuskatzeko eskumena duten administrazioko organoei dagokie. Bi inguruabar horiek lehenago frogatzerik ez badago, salerosketa-eskritura publikoa ematean joko da etxebizitzaren jabetza eskuratutzat.
Horrekin guztiarekin bat etorriz, gure ordenamendu juridikoak bidea ematen du higiezin baten jabetza osoa eskuratzeko aldeen arteko kontratu pribatu baten bidez (notarioek esku hartu gabe), betiere hala erabakitzen badute eta kontratu horren ondotik tradizioa betetzen bada edo kasuan kasuko ondasuna jabearen izenean ematen bada. Hala ere, eskritura publiko baten bidez gauzatu ez diren eragiketa kasu horietan, salerosketa kontratua badela agerrarazi behar da hirugarrenen aurrean (zehazkiago, Zerga Administrazioan), eta, kontratu horretan, ordaindu beharrekoa eta horren benetako prezioa agerrarazi behar dira, aldeek askatasunez hitzartutako baldintzetan. Halaber, idatzita jasoko da higiezin horren tradizioa egin dela edo jabetza tituluan eman dela.
Ondorioz, ondasuna erosleari jabetza tituluan eman ondoren salerosketa kontratu pribatu bat egiteak berekin dakar ondasun horren gaineko jabetza eskualdatzea, eskuratzaileak betebehar guztiak edo batzuk geroratu dituen alde batera utzita. Alabaina, kasu horietan, eskuraketa hirugarrenen aurrean frogatu ahal izateko (Zerga Administrazioa barne), salerosketa-kontratu pribatua dagoela egiaztatu behar da (eskuraketa gaitzen duena), baita ondasunaren gaineko tradizioa ere (edo ondasuna ematea bera). Salerosketa kontratu pribatua badela hirugarrenen aurrean frogatu ahal izango da, besteak beste, bere lanbidea dela-eta funtzionario bati ondasuna ematen zaionetik hasita. Hala, higiezin baten gaineko erabateko jabetzaren eskualdaketa, agiri publikoan edo pribatuan formalizatu zein ez, Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zergaren kostu bidezko ondare eskualdaketen modalitateari lotuta dagoen neurrian (Balio Erantsiaren gaineko Zergan tributatu ezean), zergadunek kontratu hori badela frogatu ahalko dute zerga horri dagokion autolikidazioa aurkezten duten unetik aurrera. Bestalde, zuzenbidean onartutako edozen frogabide erabil daiteke tradizioa badela frogatzeko.
Hain zuzen ere, horri dagokionez, hauxe xedatu da Kode Zibilaren 1.227. artikuluan: "Agiri pribatuaren data hirugarrenei begira zenbatuko da, agiria erregistro publiko batera erantsi edo bertan inskribatu den egunetik; agiria sinatzen duten pertsonetatik edozein hiltzen denetik; edo, agiria funtzionario publikoari eman bazaio horrek duen ogibidearengatik, agiria funtzionario horri zein egunetan eman eta egun horretatik".
Aurreko guztiaren ondorioa honela laburbil daiteke: ulertzen da erosleak higiezin baten jabetza eskuratu duela alderdi biek salerosketako eskritura publikoa formalizatzen duten unean (eskrituran kontrakoa xedatu ezean), lehenago salerosketa kontratu pribatu bat egin ez badute eta haren tradizioa gertatu ez bada (edo jabe gisa eman ez bada) beste edozein modutan (eta, dirudienez, kasu honetan hala gertatu zela ondorioztatzen da emandako datuetatik; izan ere, kontsultagileak eta haren senarrak hizpide dugun etxebizitza okupatu zuten salerosketa kontratu pribatua formalizatu zen egunetik, prezioa ordaindu ezean jabaria azkentzeko baldintzarekin). Kasu horretan, jabetza eskuratutzat jotzen da noiz-eta, jabetzaren kontratu hori izanik, ondasuna benetan ematen denean jabetzaren tituluarekin (eskritura publikoa izan zein ez).
Hirugarrenen aurrean salerosketa kontratu pribatua badela froga daiteke, besteak beste, hura eskuraketari dagokion Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zergaren autolikidazioarekin batean aurkezten den uneaz geroztik (eskualdaketa zerga horren Kostubidezko Ondare Eskualdaketen modalitateari lotuta dagoenean, eta hori ez da kasu honetan gertatzen, etxebizitza eraiki berria baita). Jabetza-tituluaren tradizioa badela egiaztatzeko, zuzenbidean onartutako beste edozein frogabide baliatu ahalko da.
Emandako datuen arabera, kontsultak hizpide duen kontratu pribatuak higiezinaren jabetza berehala eskualdatzea hitzartu zuen (prezioa ordaindu ezean jabaria azkentzeko baldintzarekin), eta kontratu horrekin batera ondasuna eman zitzaien kontsultagileari eta haren senarrari jabe gisa eta, beraz, gauzak horrela, une horretan eskuratu zuten haiek higiezin horren jabetza osoa eta, ondorioz, harrezkero ohiko etxebizitzako inbertsioagatiko kenkaria aplikatzeko eskubidea (puntu horiek egiaztatu ahal bazituzten).
Inoren kapitalak erabiltzen direnean inbertsioa finantzatzeko, zergadunek aukera dezakete, higiezinaren erosketari dagozkion zenbatekoak ordaintzen dituztenean kenkaria aplikatu beharrean, erosketa finantzatzeko eskatutako maileguen printzipala amortizatu eta, halakorik balego, mailegu horiengatik eskatzen diren interesak ordaindu ahala kenkaria aplikatzea.
Kasu honetan interesagarria honako hau da: kenkariaren oinarria zergadunek ohiko etxebizitza erosi edo birgaitzeko ordaintzen dituzten zenbatekoek, helburu horrez bere kontura diren gastuak barne, osatzen dutela. Kanpoko finantzaketa erabiltzen denean, kenkaria etxebizitza erosi edo birgaitzeko kanpoko kapitalak erabiltzearen ondorioz amortizatutako zenbatekoei eta sortutako interes-tasei aplika dakieke eta, halakoetan, modu berean, kanpoko finantzaketak eragindako gainerako gastuak kengarriak dira, zergadunen kontura badoaz.
Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergan ez da inolako mugapenik biltzen higiezin bat erosteko edo eraberritzeko erabil daitekeen finantzaketaren jatorriari dagokionez, norberarena zein kanpokoa izan. Ez ditu finantzaketa horren osaera mugatzen (mailegu batek ego gehiagok osa dezakete) edo kasua izanez gero, mailegu-emaileei emandako bermeak ere mugatzen (berme pertsonalak, hipotekarioak, etab.).
Aurrekoa dela eta, argitu beharra dago, ohiko etxebizitzan inbertitzearen ziozko kenkaria aplikatzeari begira, tratamendu berdina ematen zaiela etxebizitzaren erosketa finantzatzeko mailegu pribatuei eta finantza erakundeek emandakoei. Izan ere, mailegu pribatuak ere, partikular batek ematen dituen arren, higiezin baten erosketa finantzatzeko erabiltzen diren inoren finantzabideak dira.
Gainera, kontsultagilea eta haren senarra irabazpide-eraentzan ezkonduta dauden heinean, kontsultak hizpide duen etxebizitza sozietate horretarako eskuratu zutenez, etxebizitza horren erosketa finantzatzeko eskatutako familia mailegua senarraren izenean baino eman ez izanak ez du eraginik izango ezkontide biek hura amortizatzeko irabazpidezko diruarekin ordaintzen duten kuotei kenkaria aplikatzeko duten eskubidean (100eko 50ean bakoitzak).
Hortaz, Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zerga arautzen duen araudian ezarritako gainerako baldintzak eta mugak betetzen diren heinean, kontsultagileak eta haren senarrak etxebizitzako inbertsioagatiko kenkaria aplikatu ahalko dute azken horren gurasoek emandako maileguaren printzipala amortizatu ahala, banku erakunde batek emandako mailegua balitz bezala (baita saltzaileari zuzenean egindako ordainketengatik ere, maileguren baten bidez finantzatu ez den haien zatian -soberakinagatik-).
Bestela, saltzaileari ordaindutako zenbatekoei ere aplikatu ahalko diete kenkaria, jasotako mailegu pertsonala kontuan hartu gabe (kasu horretan, ezingo dituzte kendu haren amortizazio kuotak). Noski, ezingo diete kenkaria birritan aplikatu zenbateko berberei (saltzaileari egindako ordainketei, eta ordainketa horiek finantzatzeko eskatutako maileguen amortizazio kuotei).
Egindako inbertsioen eta haien dataren errealitatea egiaztatze aldera, zergadunek zuzenbidean onartutako edozein frogabide erabil dezakete, PFEZFAren 94. artikuluan ezarritakoa aintzat hartuta; honako hau dio: "Titulu honetan araututako kenkariak egingo badira, kenkariok justifikatzen dituzten agiriak aurkeztu behar dira. Aipatu agiriek enpresari eta profesionalei dagozkien fakturak egin eta emateko arauetan eskatutako baldintzak bete behar dituzte, hala dagokionean.".
Beste alde batetik, partikularren arteko maileguarengatik korrituak ordaintzeari dagokionez, kontratuko alderdiek askatasunez adostu dezakete mailegua doakoa izatea, eta mailegu-emaileek inguruabar hori justifikatzeko modua izan behar lukete zuzenbidean onartutako edozein frogabideren bitartez, Bizkaiko Lurralde Historikoko Zergei buruzko martxoaren 10eko 2/2005 Foru Arau Orokorraren (ZFAO) 103. artikuluak xedatzen duenez, tributuen aplikaziorako eskumena duten organoek horrela eskatuko baliote (organo horiei legokieke kasuan kasu aurkeztutako frogak balioztatzea). Hala, zehazki, ZFAOren 103. artikuluan hauxe ezarri da: "1. Zerga prozeduretan, Kode Zibilean eta Prozedura Zibileko Legean frogabideez eta frogaren balioespenaz ezarritako arauak aplikatuko dira, zerga-arautegian besterik ezarri ezean. (...) 2. Zergak aplikatzeko prozeduretan, eskubide bat baliarazi nahi duenak hura sortu duten egitateak frogatu behar ditu (froga zama). 3. Baldin eta zerga administrazioak bere esku baditu froga elementuak, zergapekoek haiek zehatz-mehatz adierazita beteko dute eskubidea frogatu beharra".
Kasu horretan, ez zaie kapital higigarriaren etekinik egotziko aipatutako mailegu-emaileei zio horregatik, PFEZFAren 7. eta 58. artikuluetan arautzen den kostu bidezko izaeraren presuntzioa ezabatu ahal izango baita. Hau dio lehenengo artikuluak: "Lana eta zerbitzuak egitea nahiz ondasun eta eskubideak lagatzea ordaindutzat joko dira, foru arau honetan ezarritako eran". Bigarrenak, hau da, PFEZFAren 58. artikuluak, hau eransten du: "1. Foru arau honetako 7. artikuluan aipatzen diren errenta zenbatetsien balorazioa merkatu-balio normalaren arabera egingo da, eta merkatu-balio normaltzat hau hartuko da, kontrakoaren frogarik ezean: subjektu independenteen artean adostuko litzatekeen kontraprestazioa. 2. Maileguen eta besteren kapitalak erakarri eta erabiltzeko eragiketen kasuan, zergaldiko azken egunean diruak merkatuan duen legezko interes-tasa hartuko da merkatu-balio normaltzat. (...)".
Hortaz, zergadunek zuzenbidean onartutako edozein frogabideren bitartez froga dezakete, bai mailegua doakoa dela, bai haren eta etxebizitzaren eskuraketaren arteko lotura, eta ekitaldi bakoitzean ordaindutako haren amortizazio kuotak, eta zergak aplikatzeko eskudun diren kudeaketa eta/edo ikuskapen organoei dagokie kasuan kasu aurkeztutako frogak baloratzea.
Etxebizitza osoaren edo horren zati baten gaineko jabetzaren erosketa, mailegu pertsonalaren eta horren finantzaketaren arteko lotura eta haren printzipalaren amortizazioa egiaztatu ondoren, kontsultagileak eta haren senarrak ohiko etxebizitzako inbertsioagatiko kenketa aplikatu ahalko dute zergaldi bakoitzean ordaintzen dituzten diru-kopuruen zenbatekoaren gainean, baldin eta, logikoa denez, Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zerga arautzen duen araudian ondorio horretarako ezarritako gainerako baldintzak eta mugak betetzen badira.
Arestian adierazi denez, maileguen amortizazio kuotei kenkaria aplikatzea aukera bat da, saltzaileari haiekin finantzatuta egindako ordainketei dagokienaren ordezkoa (halako moldez non ezin baitzaie kenkaria birritan aplikatu zenbateko berberei).
Azkenik, esan behar da partikular batek emandako mailegua lortzeak Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zergaren Kostu Bidezko Ondare Eskualdaketen modalitatearen zerga-egitatea dakarrela, nahiz eta eragiketa hori zerga horretatik salbuetsita egon; beraz, zerga horren aitorpen-likidazio egokia (600 eredua) aurkeztu behar da, kontsultagilearen senarrak bere momentuan egin zuen bezala.
Kontsulta honen erantzunak argibideak ematen ditu besterik gabe, eta ez da loteslea Bizkaiko Foru Ogasunarentzat, ez dituelako betetzen Bizkaiko Lurralde Historikoko Zergei buruzko martxoaren 10eko 2/2005 Foru Arau Orokorraren 85. eta 86. artikuluetan horretarako eskatutako baldintzak. Zehazki, hark eragindako ekitaldiei dagozkien autolikidazioak aurkezteko ezarritako epea amaitu ondoren aurkeztu izanagatik.
Araua
Abenduaren 5eko 13/2013 Foru Arauaren 7., 58., 87. eta 94. artikuluak.Martxoaren 10eko 2/2005 Foru Arauaren 103. artikulua.