Consulta (título y modo)
Fecha
26.03.2019
Referencia
IRPF. Deducción por inversión en vivienda habitual. Préstamo personal de familiares.Contrato privado de compraventa.
Cuestión
La consultante y su esposo, casados en régimen de gananciales desde 2015, adquirieron un inmueble de nueva construcción, mediante contrato privado de compraventa de julio de 2016. Según indica, dicho inmueble constituye su vivienda habitual. El precio de compra fue de 225.000 €, los cuales fueron abonados de la siguiente forma: a) un 10 por 100 a la firma del contrato, en julio de 2016 (22.550 €); b) 22 mensualidades de 500 € cada una desde la firma del contrato privado de compraventa hasta julio de 2018; y c) el resto (191.950 €) a la fecha de formalización de la escritura pública de compraventa, en agosto de 2018. Para financiar parte del precio de adquisición del citado inmueble, el marido solicitó un préstamo familiar, sin intereses, de 30.000 euros, que fue declarado ante esta Hacienda Foral de Bizkaia en julio de 2016.
Desea conocer si pueden aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual sobre el importe que financiaron mediante el préstamo personal otorgado por sus padres, y, en caso afirmativo, la documentación que deberán aportar para ello.
Solución
En lo que respecta a la cuestión planteada en el escrito de consulta, es de aplicación la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (NFIRPF), cuyo artículo 87 establece que: "1. Los contribuyentes podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual durante el período impositivo, incluidos los gastos originados por dicha adquisición que hayan corrido a su cargo. Asimismo, podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de los intereses satisfechos en el período impositivo por la utilización de capitales ajenos para la adquisición de dicha vivienda habitual, incluidos los gastos originados por la financiación ajena que hayan corrido a su cargo. 2. La deducción máxima anual, por la suma de los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, será de 1.530 euros. 3. La suma de los importes deducidos por cada contribuyente por los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, a lo largo de los sucesivos períodos impositivos, no podrá superar la cifra de 36.000 euros minorada, en su caso, en el resultado de aplicar el 18 por 100 al importe de la ganancia patrimonial exenta por reinversión en los términos previstos en el artículo 49 de esta Norma Foral. 4. En los supuestos en que el contribuyente tenga una edad inferior a 30 años o sea titular de familia numerosa, se aplicarán las siguientes especialidades: a) Los porcentajes establecidos en el apartado 1 anterior serán del 23 por 100, excepto en los casos a que se refiere la letra b) del apartado 5 de este artículo. b) La deducción máxima anual establecida en el apartado 2 anterior será de 1.955 euros, excepto en los casos a que se refiere la letra b) del apartado 5 de este artículo. En el supuesto que se opte por la tributación conjunta y existan varias personas con derecho a aplicar esta deducción, unas con edad inferior y otras con edad superior a 30 años, se aplicarán los porcentajes y el límite previstos en este apartado. (...) 8. A los efectos de este Impuesto, se entenderá por vivienda habitual, aquélla en la que el o la contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del o de la contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del o de la contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el o con la contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este impuesto, separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención de primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas. La vivienda que haya tenido carácter de vivienda habitual perderá tal consideración a partir del momento en que el o la contribuyente deje de residir en la misma. Reglamentariamente se podrán establecer excepciones. No formarán parte del concepto de vivienda habitual los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, los garajes y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, excepto en los casos en que los mismos formen con la vivienda una finca registral única. En los supuestos en los que los miembros de la unidad familiar sean titulares de más de un bien inmueble urbano, se entenderá que sólo uno de ellos tiene la consideración de vivienda habitual. A tal efecto, tendrá esta consideración aquélla en la que la unidad familiar tenga su principal centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales y económicas. 9. A los efectos de la deducción prevista en este artículo, de las cantidades citadas en los apartados anteriores se restará el importe de las subvenciones que el contribuyente hubiere, en su caso, recibido para la compra o rehabilitación de la vivienda que resulten exentas en aplicación de la normativa reguladora de este impuesto".
Según lo indicado en este precepto, puede practicar la deducción por inversión en vivienda habitual quien adquiere la plena propiedad sobre la totalidad o una parte del inmueble de que se trate, siempre que se cumplan los demás requisitos establecidos para ello en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Particularmente, siempre y cuando dicho inmueble tenga la consideración de vivienda habitual para el contribuyente.
En lo que hace referencia a la posibilidad de adquirir la vivienda habitual mediante contrato privado de compraventa, el artículo 609 del Código Civil señala que: "La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición".
Mientras que el artículo 1.462 del Código Civil, relativo al contrato de compraventa, indica que: "Se entenderá entregada la cosa vendida cuando se ponga en poder y posesión del comprador. Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resaltare o se dedujere claramente lo contrario".
En este punto, debe recordarse que, en opinión del Tribunal Supremo y de la mayoría de la doctrina, nuestro derecho interno recoge la teoría del título y el modo, según la cual, la simple celebración del contrato de compraventa (el título) no conlleva, por sí sola, la transmisión del dominio sobre la cosa vendida, si no va acompañada de la tradición o entrega (el modo) de la misma. Esta tradición, o entrega del bien, puede ser realizada de múltiples formas, entre las que cabe citar para los bienes inmuebles: la puesta en poder y posesión de la cosa, la entrega de las llaves o de los títulos de pertenencia, o el otorgamiento de escritura pública (si en ella no se dispone lo contrario). Consecuentemente, es a partir del instante en el que el título se une al modo cuando se entiende adquirida la propiedad sobre el bien de que se trate (en este caso, sobre la vivienda).
La realidad del cumplimiento de los dos requisitos necesarios para completar la transmisión de la propiedad con anterioridad al otorgamiento de la escritura pública (el título -o contrato habilitante- y el modo -o puesta en poder y posesión-) es una cuestión de hecho que puede ser acreditada por cualquier medio de prueba admitido en derecho, correspondiendo su valoración a los órganos de la Administración competentes para la Gestión y/o Inspección de los tributos. En caso de que no puedan probarse ambos extremos con anterioridad, la propiedad de la vivienda debe entenderse adquirida en el momento en el que se otorgue la escritura pública de compraventa.
De conformidad con todo lo anterior, nuestro ordenamiento jurídico permite la adquisición de la plena propiedad sobre un inmueble mediante la celebración de contrato privado entre las partes (sin intervención notarial de ningún tipo), siempre y cuando así lo acuerden éstas (las partes), y dicho contrato vaya seguido de la tradición, o entrega del bien a título de propietario. No obstante, en estos casos, de operaciones no formalizadas mediante escritura pública, debe haber constancia frente a terceros (concretamente, frente a la Administración tributaria), de la existencia del oportuno contrato de compraventa, en el que se identifique la cosa y el precio cierto a pagar por ella, en los términos y condiciones que libremente pacten las partes, así como de la tradición, o entrega a título de propietario, del inmueble en cuestión.
Consecuentemente, la celebración de un contrato privado de compraventa seguida de la entrega del bien al comprador a título de propietario conlleva la transmisión de la propiedad sobre el referido bien, incluso aun cuando la totalidad, o parte, de las obligaciones del adquirente queden aplazadas. No obstante, en estos supuestos, para poder hacer valer la adquisición frente a terceros (incluida la Administración tributaria), ha de acreditarse tanto la existencia del contrato privado de compraventa (habilitante de la adquisición), como de la tradición (o entrega material) del bien. La existencia del contrato privado de compraventa puede hacerse valer frente a terceros, entre otros casos, a partir del momento en el que el mismo sea entregado a un funcionario por razón de su oficio. Así, en la medida en que la transmisión de la plena propiedad sobre un inmueble se encuentra sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados con independencia de que se formalice en documento público o privado (salvo que tribute en el Impuesto sobre el Valor Añadido), los contribuyentes pueden probar la existencia del citado contrato desde el momento en el que presenten la oportuna autoliquidación de ese Impuesto. Por su parte, la existencia de la tradición puede ser acreditada a través de cualquier medio de prueba admitido en derecho.
En concreto, a este respecto, el artículo 1.227 del Código Civil determina que: "La fecha de un documento privado no se contará con respecto de terceros sino desde el día en que hubiese sido incorporado o inscrito en un registro público, desde la muerte de cualquiera de los que lo firmaron, o desde el día en que se entregase a un funcionario público por razón de su oficio".
Como conclusión de todo lo anterior, cabe resumir que la propiedad de un inmueble se entiende adquirida por el comprador en el momento en el que ambas partes formalicen la escritura pública de compraventa (siempre que en ella no se disponga lo contrario), salvo que, con anterioridad, hayan celebrado un contrato privado de compraventa, y se haya producido la tradición del mismo (o entrega a título de propietario) mediante cualquier otra forma (como parece deducirse de los datos aportados que ocurrió en el presente supuesto, en el que la compareciente y su esposo pasaron a ocupar la vivienda objeto de consulta desde la fecha de formalización del contrato privado de compraventa, con condición resolutoria del dominio para el supuesto de impago del precio). En cuyo caso, la propiedad se considera adquirida en el momento en el que, existiendo el citado contrato traslativo de la propiedad, se haya realizado la entrega material del bien a título de propietario (al margen de que exista escritura pública, o no).
La existencia del contrato privado de compraventa puede ser probada frente a terceros, entre otros medios, a partir del momento en el que el mismo sea presentado junto a la autoliquidación del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondiente a la adquisición (cuando la transmisión se encuentre sujeta a la Modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas de dicho Impuesto, cosa que no ocurre en este caso, de vivienda de nueva construcción). La existencia de la tradición a título de propietario puede ser acreditada por cualquier medio de prueba admitido en derecho.
Según los datos aportados, en el contrato privado objeto de consulta se acordó la transmisión inmediata de la propiedad sobre el inmueble (con condición resolutoria del dominio para el supuesto de impago del precio), y dicho contrato fue acompañado de la entrega del bien a título de propietario a la consultante y a su esposo, por lo que, siendo así las cosas, éstos adquirieron la plena propiedad sobre el repetido inmueble en ese momento, y, en consecuencia, el derecho a practicar la deducción por inversión en vivienda habitual desde entonces (siempre y cuando pudieran acreditar estos extremos).
En los supuestos en los que se utilizan capitales ajenos para financiar la inversión, los contribuyentes pueden optar por aplicar la deducción, no en el momento en el que abonen los importes correspondientes a la adquisición del inmueble, sino a medida que vayan amortizando el principal de los préstamos solicitados para financiar la compra, y según vayan pagando los intereses, en su caso, exigibles por dichos préstamos.
En lo que aquí interesa, la base de la deducción se encuentra conformada por las cantidades que satisfagan los contribuyentes para adquirir o rehabilitar su vivienda habitual, incluidos los gastos originados por este motivo que corran a su cargo. Cuando se utiliza financiación ajena, la deducción pude ser aplicada sobre los importes amortizados y sobre los intereses derivados de la utilización de capitales ajenos para adquirir o rehabilitar la vivienda, en cuyo caso, también resultan deducibles los demás gastos originados por la citada financiación ajena que soporten los contribuyentes.
La normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas no prevé ninguna restricción en lo que se refiere a la procedencia de la financiación, propia o ajena, que puede ser empleada para adquirir o rehabilitar el inmueble de que se trate, ni a la composición de dicha financiación (que puede consistir en uno o varios préstamos), o a las garantías que, en su caso, se otorguen a los prestamistas (personales, hipotecarias, etc.).
A estos efectos, cabe aclarar que, de cara a la práctica de la deducción por inversión en vivienda habitual, los préstamos de particulares destinados a financiar la compra de la vivienda reciben el mismo tratamiento que los otorgados por las entidades financieras. Particularmente, estos préstamos no pierden su condición de financiación ajena destinada a financiar la compra del inmueble de que se trate por el mero hecho de que sean concedidos por un particular.
Además, en la medida en que la compareciente y su esposo están casados en régimen de gananciales, para cuya sociedad adquirieron la vivienda objeto de consulta, el hecho de que el préstamo familiar solicitado para financiar la compra de dicha vivienda fuera otorgado solo a nombre del marido, no influirá en el derecho de ambos cónyuges a practicar deducción sobre las cuotas de amortización del mismo que abonen con dinero ganancial (al 50 por 100 cada uno de ellos).
De forma que, en la medida en que se cumplan las demás condiciones y límites fijados en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la consultante y su esposo podrán aplicar la deducción por inversión en vivienda a medida que vaya amortizando el principal del préstamo otorgado por los padres de este último, del mismo modo que si se tratara de un préstamo concedido por una entidad bancaria (además de por los pagos efectuados directamente al vendedor, en la parte de los mismos no financiada mediante ningún préstamo -por el exceso-).
Alternativamente, también podrían practicar deducción sobre los importes abonados al vendedor, sin tener en cuenta el préstamo personal recibido (en cuyo caso, no podrán deducir las cuotas de amortización de éste). Lógicamente, lo que no podrán hacer es practicar deducción dos veces sobre unas mismas cuantías (sobre los pagos realizados al vendedor, y sobre las cuotas de amortización de los préstamos solicitados para financiar dichos pagos).
Para acreditar la realidad de las inversiones acometidas y su fecha, los contribuyentes pueden emplear cualquier medio de prueba admitido en derecho, teniendo en cuenta lo establecido en el artículo 94 de la NFIRPF, según el cual: "La aplicación de las deducciones reguladas en este Título estará condicionada a la aportación de los documentos que las justifiquen. Dichos documentos deberán estar ajustados a los requisitos exigidos por las normas reguladoras del deber de expedir y entregar facturas que incumbe a los empresarios y profesionales, cuando así proceda".
De otro lado, en lo que respecta al posible pago de intereses por el préstamo entre particulares, las partes contratantes pueden acordar libremente el carácter gratuito del mismo, circunstancia ésta que los prestamistas deberán poder acreditar, igualmente, a través de cualquier medio de prueba admitido en derecho, según lo previsto en el artículo 103 de la Norma Foral 2/2005, de 10 de marzo, General Tributaria del Territorio Histórico de Bizkaia (NFGT), ante un eventual requerimiento de los órganos competentes para la aplicación de los tributos (a quienes corresponde valorar las evidencias que, en su caso, se aporten). Así, particularmente, a estos efectos, dicho artículo 103 de la NFGT dispone que: "1. En los procedimientos tributarios serán de aplicación las normas que sobre medios y valoración de prueba se contienen en el Código Civil y en la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo que la normativa tributaria establezca otra cosa. (...) 2. En los procedimientos de aplicación de los tributos quien pretenda hacer valer su derecho tiene la carga de probar los hechos constitutivos del mismo. 3. En el caso de que los elementos de prueba constaran ya en poder de la Administración tributaria, los obligados tributarios cumplirán su deber de probar al designar de modo concreto los mismos".
En cuyo caso, no se les imputará ningún rendimiento del capital mobiliario a los prestamistas por este motivo, al poder eliminar la presunción de onerosidad regulada en los artículos 7 y 58 de la NFIRPF, el primero de los cuales indica que: "Se presumirán retribuidas las prestaciones de trabajo y servicios, así como las cesiones de bienes o derechos, en los términos establecidos por esta Norma Foral". A lo que el segundo (el artículo 58 de la NFIRPF) añade que: "1. La valoración de las rentas estimadas a que se refiere el artículo 7 de esta Norma Foral se efectuará por el valor normal en el mercado, entendiendo por éste la contraprestación que se acordaría entre sujetos independientes, salvo prueba en contrario. 2. Tratándose de préstamos y operaciones de captación o utilización de capitales ajenos en general, se entenderá por valor normal en el mercado el tipo de interés legal del dinero que se halle en vigor el último día del período impositivo. (...)".
De modo que los contribuyentes pueden acreditar a través de cualquier medio de prueba admitido en derecho, tanto la gratuidad del préstamo, como su conexión con la adquisición de la vivienda, y las cuotas de amortización del mismo abonadas en cada ejercicio, correspondiendo a los órganos de Gestión e Inspección competentes para la aplicación de los tributos la valoración de las evidencias que, en su caso, se aporten.
Una vez acreditada la adquisición de la propiedad sobre la totalidad o parte de la vivienda, la conexión del préstamo personal con la financiación de la misma, y la amortización de su principal, la consultante y su esposo podrán practicar deducción por inversión en vivienda habitual sobre el importe de las cantidades que abonen en cada período impositivo, siempre y cuando, lógicamente, se cumplan los demás requisitos y límites establecidos al efecto en la normativa reguladora del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Como ya se ha indicado más arriba, la práctica de la deducción sobre las cuotas de amortización de los préstamos es alternativa a la correspondiente a los pagos efectuados al vendedor financiados con los mismos (de modo que no cabe aplicar la deducción dos veces sobre unos mismos importes).
Por último, procede indicar que la obtención de un préstamo otorgado por un particular da lugar a la realización del hecho imponible de la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aun cuando esta operación esté exenta del mismo, por lo que debe presentarse la oportuna declaración-liquidación del referido Impuesto (Modelo 600), tal y como hizo el esposo de la consultante en su momento.
La contestación a la presente consulta únicamente tiene carácter informativo, y no vinculante para esta Hacienda Foral de Bizkaia, al no cumplir los requisitos exigidos para ello en los artículos 85 y 86 de la Norma Foral 2/2005, de 10 de marzo, General Tributaria del Territorio Histórico de Bizkaia. En concreto, al haber sido presentada con posterioridad al vencimiento del plazo establecido para presentar las autoliquidaciones correspondientes a los ejercicios afectados por ella.
Normativa
Arts. 7, 58, 87 y 94 de la Norma Foral 13/2013, de 5 de diciembre.Art.103 de la Norma Foral 2/2005, de 10 de marzo.