www.bizkaia.eus/guregida


Kontsulta osoa


  
Data

01.07.2015

Erreferentzia

Ohiko etxebizitzan egindako berrinbertsioaren ziozko salbuespena. Eskuratutako etxebizitzaren eskuratze data. Salerosketa kontratu pribatua.

Galdera

Kontsultagileak bere ohiko etxebizitza eskualdatu berri du, urte biko epean babes ofizialeko berria eskuratu asmoz. Haren ustez, urte biko epea amaitu aurretik bere ohiko etxebizitza berriaren salerosketa kontratu pribatua sinatuko du baina, halako higiezinei dagozkien izapide administratiboak direla-eta, gerta daiteke eragiketa aipatu epearen barruan eskritura publikoan formalizatuta egotera ez iristea.Jakin nahi du, berrinbertsioagatiko salbuespena egiteko, nahikoa den frogatzea salerosketa kontratu pribatua sinatu dela, ala beharrezkoa den eragiketa legez horretarako ezarritako epean (urte bikoa aurreko etxebizitza eskualdatzen denetik zenbatuta) eskritura publikoan formalizatzea.

Ebazpena

Kontsulta-idazkian egindako galderari dagokionez, lehenengo eta behin, 2014ko urtarrilaren 1etik indarrean dagoen Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko abenduaren 5eko 13/2013 Foru Arauaren (PFEZFA) 49. artikulua aplikatu behar da. Hauxe dio: "1. Zergadunaren ohiko etxebizitza eskualdatzean lortutako ondare-irabaziak zergapetu gabe geratuko dira baldin eta eskualdaketa horretan lortutako zenbateko osoa beste ohiko etxebizitza bat eskuratzeko berrinbertitzen bada, erregelamendu bidez ezartzen diren baldintzetan. 2. Berrinbertitutako zenbatekoa txikiagoa bada eskualdaketan jasotako zenbateko osoa baino, lortutako ondar- irabazian berrinbertitutako zenbatekoari dagokion zati proportzionala baino ez da utziko zergapetu gabe".

Manu hori garatu egin da Bizkaiko Foru Aldundiaren apirilaren 8ko 47/2014 Foru Dekretuaren bidez onetsitako Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko Araudiko (PFEZA) 49. artikuluan: "1. Zergadunaren ohiko etxebizitza eskualdatzeagatik ondare-irabaziak lortzen badira, irabazi horiek kargatik salbuetsi ahal izango dira, baldin eta eskualdaketan lortzen den zenbateko osoa berriro inbertitzen bada ohiko beste etxebizitza bat eskuratzeko, artikulu honetan ezarritakoarekin bat etorriz. Zergadunak besteren finantzaketa erabili badu eskualdatutako etxebizitza eskuratzeko, orduan, horri dagokionez soil-soilik, eskualdaketaren balioari eskualdaketaren unean amortizatzeko dagoen maileguaren printzipala kentzean lortzen den emaitza hartuko da lortutako zenbateko osotzat. Horri dagokionez, berdintzat joko dira etxebizitza eskuratzea eta etxebizitza birgaitzea, Zergari buruzko Foru Arauko 87. artikuluko 6. idatz-zatian ezarritakoaren arabera. Etxebizitza ohikotzat hartzeko Zergari buruzko Foru Arauko 87. artikuluko 8. idatz-zatian eta araudi honetako 67. artikuluan xedatutakoa hartuko da aintzat. 2. Besterentzean lortzen den zenbateko osoa berriro inbertitu behar da, aldi batean edo batzuetan, baina, edozelan ere, eskualdaketa-egunetik urte bi pasatu baino lehen. Berrinbertsioa epealdiaren barruan egintzat hartuko da salmenta epera edo prezio geroratuarekin egiten denean, baldin eta epeen zenbatekoa helburu horretarako erabiltzen bada epeok hartzen diren zergaldiaren barruan. Aurreko paragrafoetan xedatutakoaren arabera, berrinbertsioa ez bada egiten besterentzea egiten den urte berean, orduan, zergadunak ondare-irabazia lortzen duen ekitaldiko autolikidazioan adierazi beharko du berrinbertsioa aurretik adierazitako baldintza eta epeetan egiteko asmoa daukala. Era berean, besterentzean lortzen diren kopuruek berrinbertsioagatiko salbuespenerako eskubidea emango dute, baldin eta kopuruok ohiko beste etxebizitza baten prezioa ordaintzeko erabiltzen badira, eta betiere etxebizitza hori ohiko etxebizitzaren besterentzea egin den urtearen aurre-aurreko urte bietako epealdian eskuratu behar izan da. 3. Berrinbertsioaren zenbatekoa besterentzean lortutakoa baino gutxiago bada, ondare-irabaziaren zati bat kargatik salbu geratuko da, hain zuzen ere artikulu honetan ezarritakoarekin bat etorriz benetan inbertituriko kopuruari dagokiona. 4. Artikulu honetan ezarritako baldintzetako bat betetzen ez bada, ondare-irabazia kargatuko da. Hori gertatzen bada, zergadunak salbuetsita ez dagoen ondare-irabazia irabazi hori lortu duen urteari egotziko eta autolikidazio osagarria egingo du; autolikidazio osagarri horretan bidezko berandutza-korrituak sartuko ditu. Autolikidazio osagarria aurkezteko epealdia: baldintza betetzen ez den egunetik hori gertatzen den zergaldiko autolikidazioa egiteko ezarritako epealdia amaitu arte".

Honako hau gehitu du PFEZAren 67. artikuluak: "(...) 4. Zergari buruzko Foru Arauko 42. artikuluko b) eta c) letretan eta 49. artikuluan ezarritako salbuespenak aplikatzeko, ez beste ezertarako, ondoko kasuan zergadunak ohiko etxebizitza eskualdatu duela pentsatuko da: artikulu honetan ezarritakoaren arabera eraikina une horretan beraren ohiko etxebizitza denean edo, bestela, eskualdatu aurreko bi urteetan ohikoa izateari utzi dionean".

Bestalde, PFEZAren beraren 68. artikuluan hau ezarri da: "1. Honako kasu hauek ohiko etxebizitza erostearen parekoak dira: (...) b) Eraikuntza; zergadunak zuzenean ordaintzen baditu obrak egitearen ondoriozko gastuak, edo obren sustatzaileari konturako kopuruak ematen badizkio, betiere obra horiek, gehienez, lau urteko epean amaitzen direnean, inbertsioa hasten denetik zenbatuta. (...) 2. Epai bidez adierazitako konkurtsoaren ondorioz sustatzaileak ez baditu amaitzen eraikuntza-obrak lau urteko epean, hau da, artikulu honetako 1. idatz-zatiko b) hizkian aipatutako epea amaitu aurretik, edo epealdi horretan ezin baditu etxebizitzak eman, epea beste lau urte luzatuko da. Kasu horietan, hamabi hilabeteko epea, aurreko artikuluko 2. idatz-zatiko lehenengo paragrafoan aipatzen dena, zenbatzen hasiko da, ematea egiten denaz gero. Epea luzatze horrek, artikulu honetan ezarritakoak, ondorea izango du, baldin eta zergadunak zergaldiko autolikidazioari, hau da, hasierako epea bete ez den zergaldikoari, eransten badizkio etxebizitzan egindako inbertsioak egiaztatzen dituzten frogagiriak, edo egoera horietarik bat gertatu dela frogatzen duen agiria. Idatz-zati honetako balizkoetan, zergadunak ez du ezein sarrerarik egin beharko, eraikuntza obrak amaitzeko lau urteko epe orokorra ez betetzearen zioz. 3. Salbuespeneko inguruabarretarik beste baten bat dela-eta, baldin eta inguruabar hori zergadunari ezin egotzi bazaio eta obrak geldiarazten badituzte, eta obra horiek ezin badira amaitu artikulu honetako 1. idatz-zatiko b) letran aipatutako lau urteko epea igaro baino lehen, orduan zergadunak eskatu ahal izango dio, lau urteko epea betetzen ez den dataren ondorengo hilabetearen barruan, Zerga Administrazioari, epea luzatzeko. Eskabidean agertu beharko dute epealdia ez betetzea sortarazi duten zioak, bai eta eraikuntza obrak amaitzeko beharrezkotzat hartzen den denboraldia ere, eta denboraldi horrek ezin du lau urtetik gorakoa izan. Aurreko paragrafoan adierazitakoari dagokionez, zergadunak frogagiri egokia ekarri beharko du. Agiriak ekarriko dira eta, horiek ikusita, Zerga administrazioak erabakiko du eskatu den luzapen hori bidezkoa denetz, bai eta zenbatekoa izango den luzatzen den epealdia ere, eta epealdia ez da nahitaez izango zergadunak eskatutakoa. Epealdiak luzatzeko egindako eskabideei gaitz iritziko zaie, baldin eta eskabideok beren beregi ebazten ez badira hiru hileko epealdian. Luzapena ematen bada, ez betetzea gertatzen den egunaren biharamunetik hasiko da zenbatzen. (...)".

Arestiko guztiaren arabera, ohiko etxebizitza eskualdatzeak eragindako ondare irabaziak zergatik salbuets daitezke, eskuratutako zenbatekoa eskualdatze datatik zenbatuta urte biko epean ohiko etxebizitza bat eskuratzen berrinbertitzen bada. Era berean, berrinbertsioagatiko salbuespen eskubidea salmentan lortutako zenbatekoek ere emango dute baldin eta, salmenta egin aurreko bi urteko epean ohiko etxebizitza berri bat erosi ondoren, zenbateko horiek etxebizitza berriaren prezioa ordaintzeko erabiltzen badira. Edonola ere, berriro inbertitzen den kopurua eskuratzen den kopuru osoa baino txikiagoa denean, salbuespenak bakar-bakarrik eragingo dio berriro inbertitutako kopuruari dagokion irabaziaren zati proportzionalari.

Kontsultagileak 2014an eskualdatu zuen bere ohiko etxebizitza, eta urte biko epea dauka, etxebizitza hori saldu suen unetik zenbatuta, hala eskuratutako zenbatekoa berri baten eskuraketan berrinbertitzeko, arestian kopiatutako PFEZFAren 49. artikuluan eta PFEZAren 49. artikuluan aurreikusitakoaren arabera.

Horretarako, berrinbertsioa aurreko etxebizitza besterendu zuen urte berean gauzatu ez zuenez gero, berrinbertitzeko asmoan zio horregatik lortutako zenbatekoa berrinbertitzeko asmoa jaso beharko du berrinbertsioagatik salbuetsita utzi nahi duen ondare irabazia eskuratu zuen ekitaldiko (2014ko) zergaren autolikidazioan.

Etxebizitzaren salmentan jasotako zenbatekoa ez bada berrinbertitzen legeak ezarritako denboraldian (egin den kontsulta honen kasuan, besterentzea egin zenetik urte bi igaro aurretik), PFEZAren 49. artikuluan ezarritako baldintzak ez dira beteko eta lortutako ondare-irabazia zergapean egongo da. Hori hala gertatzen bada, salbuetsita ez dagoen errenta hori lortu zuen urteari egotziko dio zergadunak, eta autolikidazio osagarri egokia egingo du; autolikidazio osagarri horretan, dagozkion berandutza korrituak sartuko ditu.

Ondorio horietarako, Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko araudiak ez du kasu batean ere aurreikusten berrinbertsio-konpromisoa gauzatzeko ezarritako epeak luza daitezkeenik.

Kontsultagilearen ustez, bere ohiko etxebizitza berriaren salerosketa kontratu pribatua aurreko ohiko etxebizitza eskualdatu zuen unetik urte bi igaro aurretik formalizatuko du. Ez dago seguru, ordea, ordurako etxebizitza horren erosketaren eskritura publikoa formalizatzea lortuko duen.

Horri dagokionez, esan behar da, orokorrean, ohiko etxebizitza berria higiezin horren osotasunaren edo zati baten gaineko jabetza osoa lortzen den unean ulertuko dela eskuratutzat. Horregatik, Kode Zibilaren 609. artikuluan xedatutakoa bete beharko da. Artikulu horrek dioenez: "Jabetza eta ondasunen gaineko gainerako eskubideak lege bidez, dohaintza bidez, testamentudun edo testamenturik gabeko oinordetza bidez eta tradizioaren ondoriozko kontratu batzuen bidez eskuratu eta eskualdatzen dira". Bestalde, hauxe dakar Kode Zibilaren 1.462. artikuluak salerosketa kontratua araupetzean: "Saldutako gauza eman dela ulertuko da, eroslearen esku uzten denean. Salmenta eskritura bidez egiten bada, horren egilespenak ekarriko du kontratuaren xede den gauza ematea, baldin eta eskrituran bertan kontrakorik ezartzen ez bada".

Puntu honetan, gogoratu beharra dago ezen barne eskubideak, Auzitegi Gorenaren eta doktrinarik gehienen iritziz, tituluaren teoria eta modua biltzen dituela. Horren arabera, salerosketa kontratua (titulua) egite hutsak ez dakar, berez, saldutako gauzaren gaineko jabaria eskualdatzea, horren ematearekin (modua) edo tradizioarekin batera aurkeztu ezean. Tradizio edo ondasunaren emate hori hainbat eratara egin daiteke, eta ondasun higiezinentzat hauek aipa daitezke: jabetzapekoa jabearen izenean eta eskura jartzea, giltzak edo jabetza tituluak ematea edo eskritura publikoa ematea (kontrakoa xedatzen denean izan ezik). Horrenbestez, tituluak moduarekin bat egiten duenetik hasita jo daiteke ohiko etxebizitza berria eskuratutzat.

Ildo horretatik, Ogasunaren Zuzendaritza Nagusiaren martxoaren 31ko 1/2014 Jarraibide horren 8.12 idatz-zatiak, etxebizitzaren eskualdaketa eta eskuraketa datari buruzkoak, honakoa argitu du: ?Etxebizitza noiz eskualdatu den zehazteko (horrek markatzen du berrinbertsioa egiteko epealdia mugatzeko erreferentzia) etxebizitza horren gaineko jabetza osoa besterentzeko unea hartu beharko da aintzat (une hori eta hori eskuratzailearen ondarean gehitzen den unea bera izango da). Horretarako, doktrinako eta Auzitegi Goreneko gehiengoaren iritziz, gure antolamendu juridikoak tituluaren teoria eta modua jasotzen du, eta, horren arabera, saldutakoaren jabetza edo jabaria ez dira eskualdatzen erosleari ematen ez zaion bitartean. Ondorioz, zergadunari berrinbertsioa egiteko emandako epea konputatzeko unea eta ohiko etxebizitzaren gaineko jabetza osoa eskualdatzen duen eguna bat etorriko dira. Beste alde batetik, ohiko etxebizitza, oro har, eskuratu dela ulertuko da higiezin osoaren edo zati baten jabetza osoa lortzen den unean; beraz, aurretik laburtutako tituluaren teoria eta moduari jarraiki, higiezina eroslearen esku eta jabetzan dagoenean. Hori, normalean, erosketa-eskritura publikoa formalizatzeko unean gertatuko da, aurretik higiezinaren salerosketaren (titulua) eta entregatzearen edo tradizioaren (modua) kontratua dagoelako konkurrentzia egiaztatu ezean, horretarako dagoen moduren batean (giltzak ematea, etab.). Hori guztia, Jarraibide honen hurrengo puntuan xedatutakoari eta puntu horretan ezarritako antzeko kasuetan ondorioztatu beharrekoari kalterik egin gabe".

Hortaz, orokorrean, berrinbertsioa gauzatutzat joko da higiezinaren osotasunaren edo zati baten jabetza osoa lortzen den unean. Gauza bera gertatuko da, orokorrean, salerosketa eskrituran jasotzen denean.

Salerosketako eskritura publiko hori ezean, salerosketa kontratu pribatua baino ez dagoen kasuetan, zergadunak higiezinaren ematea edo tradizioa, bere forma ugarietatik edozeinetan, gertatu dela frogatzen duen heinean baino ezin da berrinbertsioa gauzatutzat ulertu, higiezinaren osotasunaren edo zati baten gaineko jabetza osoa salerosketa eskrituran jaso aurreko une batean eskuratu duela pentsatu ahal izateko.

Arestiko guztia hala izanik ere, kontsultagileak eskuratuko duen etxebizitza eraikitzen egongo balitz (kontsulta idatzian ez du egoera hori jaso, baina galdetutako kasuan badirudi hori gertatzen dela), egoerari berrinbertsioa oraindik eraikita ez dagoen (eraikitze bidean) etxebizitza baten erosketan gauzatzen denean eman behar zaion trataera aztertu beharko da.

Zehazki, kasu horri dagokionez, Ogasun Zuzendaritza Nagusiaren martxoaren 29ko 1/2014 Jarraibidearen 8.13 idatz-zatiak honakoa zehaztu du: ?Zergadunaren ohiko etxebizitza eskualdatzean lortutako ondare irabaziak zergapetu gabe geratuko dira, baldin eta eskualdaketa horretan lortutako zenbateko osoa beste ohiko etxebizitza bat eskuratzeko berrinbertitzen bada, Zergaren Araudiko 50. artikuluan ezarritako baldintzetan. Zehatzago esanda, berriro inbertitzeko konpromisoa bete dela ulertu behar da, hain zuzen ere Zergaren Araudiko 50. artikuluan ezarritako epealdietan ohiko etxebizitza berri baten eraikuntzan inbertitutako kopuruengatik (etxebizitza horren sustatzaileari emandako kopuruak barne), betiere Zergaren Araudiko 69. artikuluan agindutako betekizunak betetzen badira, etxebizitzaren eraikuntza eta etxebizitzaren eskuraketa asimilatu daitezen. Epealdian egindako berrinbertsioa partziala bada, salbuespena ere modu partzialean aplikatuko da.?

Arestikoaren arabera, eraikitze bidean dauden etxebizitzetan berrinbertitzen den kasuetan, eraikuntzarako erabilitako kopuru guztiak etxebizitzaren eskuraketarekin parekatzeko eskatutako baldintzak betetzen badira (arestian kopiatutako PFEZAren 68. artikulua), arestiko etxebizitzaren salmentan lortutako zenbateko osoa salmenta horren aurreko edo ondorengo urte bitik gorako epean xede horretarako (eraikuntzarako) aplikatzen bada, eskuratutako irabaziaren berrinbertsioagatiko salbuespenerako eskubidea finkatzen da, aipatu epean etxebizitza berriaren gaineko jabetza osoa eskuratu ez balitz ere. Epe horretako berrinbertsioa partziala bada, salbuespena ere partzialki aplikatuko da.

Hortaz, laburbilduz, kontsultagileak PFEZFAren 49. artikuluan eta PFEZAren 49. artikuluan eskatutako berrinbertsio baldintza beteko du etxebizitza berriaren gaineko jabetza osoa eskuratzen badu bere egungo etxebizitza besterentzeko dataren aurreko edo ondorengo urte bien epean. Aipatu epean etxebizitza berriaren gaineko jabetza osoa eskuratuko ez balu ere, aipatu baldintza beteko du eskualdaketan lortutako zenbatekoa eraikuntzaren sustatzaileari salmentaren aurreko eta ondorengo urte bietan kontura egindako ordainketak egiteko erabiltzen badu (ordainketa horiek zergaren ondorioetarako etxebizitzaren eskuraketarekin parekatzen badira beti, noski), eta PFEZAren 68. artikuluan etxebizitzaren eraikuntza haren eskuraketarekin parekatzeko eskatzen diren baldintzak betetzen badira. Kasu batean zein bestean (jabetza osoa epean eskuratzea edo epe berean sustatzaileari konturako ordainketak egitea), berrinbertsioa partziala balitz, salbuespena ere partzialki aplikatuko litzateke.

Araua

Abenduaren 5eko 13/2013 Foru Arauaren 49 eta 87.8. artikuluak.Bizkaiko Foru Aldundiaren apirilaren 8ko 47/2014 Foru Dekretuaren 49 eta 67. artikuluak.

Itzuli