Kontsulta osoa
Data
14.07.2014
Erreferentzia
BEZ. OEEJDZ. PFEZ. 65 urte baino gehiagoko pertsona baten ohiko etxebizitza segregatu ondoren ateratzen diren etxebizitzen kostu bidezko eskualdaketa.
Galdera
Zergadunak 65 urte baino gehiago ditu, eta ohiko etxebizitza bi etxebizitzatan segregatzeko asmoa dauka, gero eskualdatzeko. Beste aukera bat ere dauka: bakar bat eskualdatzea eta bere ohiko etxebizitza bestean mantentzea.Zera jakin nahi du:1) Bere ohiko etxebizitza banatzean sortzen diren finketako bakoitzaren eskuraketa balioa, gero kostu bidez eskualdatzeko ondorioetarako.2) Segregazioaren ondoren lortutako finketako bakar bat eskualdatuz gero eta beste etxebizitza bere ohiko etxebizitza legez mantenduz gero 65 urtetik gorakoei dagokien salbuespena aplikatu ahalko duen.3) Segregaziotik sortzen diren bi finkak eskualdatuz gero 65 urtetik gorakoen salbuespena aplikatu ahalko duen edo, kasu honetan, finketako bat besterentzean eskuratzen duen irabaziaren gainean bakarrik aplikatu ahalko duen salbuespen hori.4) Segregazioaren ondoren eskuratutako etxebizitzen kostu bidezko eskualdaketa Balio Erantsiaren gaineko Zergari lotuta dagoen edo Ondare Eskualdaketa eta Ekintza Juridiko Dokumentatuei buruzko Zergaren kostu bidezko ondare eskualdaketen modalitateari lotuta dagoen.
Ebazpena
1. Kontsulta idazkian egindako lehenengo hiru galderei dagokienez, 2014ko urtarrilaren 1az geroztik indarrean dagoen Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko abenduaren 5eko 13/2013 Foru Araua (PFEZFA) aplikatu behar da, hain zuzen ere 42. artikulua: "Zergatik salbuetsita egongo dira honakoetan agertzen diren ondare irabaziak: (...) c) 65 urtetik gorako pertsonek euren ohiko etxebizitza kostu bidez eskualdatzen dutenean. Salbuespen hau eskualdaketa bati bakarrik aplika dakioke, eta muga honekin gainera: ohiko etxebizitza eskualdatuta lortutako ondare-irabaziaren lehenengo 400.000 euroak".
Ondorioz, 2014ko urtarrilaren 1etik aurrera, 65 urtetik gorako zergadunei ohiko etxebizitza eskualdatzeagatik dagokien salbuespena etxebizitzaren kostu bidezko besterentzeen kasuei dagokie (ez doako eskualdaketei beraz). Gainera, salbuespenerako gehieneko muga bat finkatzen da (400.000 euro), eta haren aplikazioa eskualdaketa bakar bati mugatzen zaio.
Ohiko etxebizitzaren kostu bidezko eskualdaketatik datozen irabaziak PFEZFAren 42 c) artikuluan ezarritakoaren arabera salbuetsi ahal izateko, beharrezkoa da besterentzearen unean zergadunek 65 urte beteta izatea.
Salbuespenak 65 urtetik gorako pertsonen zergadunen ohiko etxebizitza eskualdatzetik eratorritako errentari baino ez dionez eragiten, PFEZFAren 87. artikuluan xedatutakoa aztertu behar da. Bertan, honela zehazten da aipatutako gaia: "8. Zerga honen ondorioetarako, ohiko etxebizitzatzat hartuko da zergaduna hiru urtean jarraian bizi den etxebizitza. Hala ere, etxebizitza ohikoa izan dela joko da, epe hori igaro ez arren, zergaduna hiltzen denean, edo ezinbestez etxebizitzaz aldatzera behartzen duten beste zirkunstantzia batzuk gertatzen direnean, hala nola: etxebizitza ez egokitzea zergadunaren edo berarekin bizi den ondorengo edo aurreko ahaidearen, ezkontidearen edo izatezko bikotelagunaren ezintasun mailara edo Zergaren kuota osoan kenkaria aplikatzeko eskubidea ematen duen pertsonarenera; senar-emazteak banantzea, izatezko bikotea desegitea, lantokia aldatzea, lehen enplegua edo beste bat lortzea, inguruabar ekonomikoengatik aipatu aldian etxebizitzaren ordainketari aurre ezin egin izatea, edo antzeko beste egoerak gertatzea. Ohiko etxebizitzaren kontzeptutik kanpo geratuko dira lorategiak, parkeak, igerileku eta kirol instalazioak, garajeak eta, oro har, eranskinak eta etxebizitza bera ez diren elementu guztiak. Aldiz, elementu horiek kontzeptu horren barruan sartuko dira etxebizitzarekin batera erregistro-finka bakarra osatzen dutenean. Familia-unitateko kideak ondasun higiezin hiritar baten baino gehiagoren titularrak direnean, ondasun horietako bat bakarrik hartuko da ohiko etxebizitzatzat. Horretarako, familia-unitateak bere bizitza-interesen eta harreman pertsonal, sozial eta ekonomikoen gune nagusitzat duena hartuko da ohikotzat".
Manu hori Bizkaiko Foru Aldundiaren apirilaren 8ko 47/2014 Foru Dekretuaren bidez onetsitako Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko Araudiaren (PFEZA) 67. artikuluan garatu da. Hauxe ezarri da bertan: "1. Oro har, ohiko etxebizitzatzat hartuko da zergadunak gutxienez hiru urteko epe jarraituan egoitza gisa daukan edozein eraikin. Hala ere, etxebizitza ohikoa izan dela joko da, epe hori igaro ez arren, zergaduna hiltzen denean, edo ezinbestez etxebizitza aldatzera behartzen duten zirkunstantziak gertatzen direnean, hala nola: etxebizitza ez egokitzea zergadunaren edo harekin bizi den ondorengoaren edo aurreko ahaidearen, ezkontidearen edo izatezko bikoteko kidearen ezintasun mailara edo zergaren kuota osoan kenkaria egiteko eskubidea ematen duen pertsonarenera; senar-emaztegaiak ezkontzea; senar-emazteak banantzea; izatezko bikotea desegitea, lantokia aldatzea; lehen enplegua lortu edo enplegua aldatzea; edo arrazoitutako antzeko beste egoerak gertatzea. (...) 4. Zergari buruzko Foru Arauko 42. artikuluko b) eta c) letretan eta 49. artikuluan jasotzen diren salbuespenak aplikatzeko bakarrik, zergaduna ohiko etxebizitza eskualdatzen ari dela ulertuko da artikulu honetan jasotakoaren arabera eraikin hori une horretan bere ohiko etxebizitza denean edo, bestela, eskualdatu aurreko bi urteetako edozein egunetara arte halakotzat hartu denean".
Oro har, etxebizitzak ohiko izaera izan dezan, beharrezkoa da gutxienez hiru urtez jarraian bertan bizitzea. Gainera, PFEZAko 67.4 artikuluaren arabera, honakoa hartu behar da kontuan: kontsultako salbuespena aplikatu ahal izateko (PFEZFAko 42 c) artikuluan arautua), eskualdatuko den higiezina zergadunaren ohiko etxebizitza izan beharko da besterentzearen unean edo izaera hori izan beharko du, eskualdatu aurreko bi urteetako edozein egunera arte.
Kontsultan emandako datuetatik ondorioztatzen da besterendu nahi diren higiezinak zergadunaren ohiko etxebizitza izan direla, gutxienez, galderan aipatutako segregaziora arte. Horrenbestez, agerliarrak, 65 urte baino gehiago dituenak, PFEZFAren 42 c) artikuluko salbuespena erabili ahalko du, baldin eta banandutako etxebizitzan bizitzen uzteari uzten dion unetik aurrera bi urteko epean besterentzen baditu bi etxebizitza berriak. Kasu horretan, Zuzendaritza Nagusi honek uste du PFEZFAren 42 c) artikuluan azaltzen den salbuespena aplikatu ahalko duela zatiketatik ateratzen diren bi higiezinak eskualdatzetik eratorritako irabazian (baldin eta, adierazi denez, etxebizitzak ohiko etxebizitza izaten jarraitzen badute, PFEZFAren 87.8 artikuluan eta PFEZAren 67.1 eta 4 artikuluan xedatutakoaren arabera), zergadunak gaur egun daukan ohiko etxebizitza bakarretik baitatoz biak.
Arrazoi berarengatik, salbuespenaren gehieneko muga (400.000 euro), batera aplikatu behar da bi higiezinak (gaur egungo etxebizitza zatitzetik edo segregatzetik ateratzen diren bi finkak) besterentzetik ateratzen den errentan.
Agerliarrak aurkeztutako idazkian azaldu du balitekeela segregazioaren ondoren bi etxebizitza horietako batean bizitzea, eta bestea bakarrik eskualdatzea. Hala gertatzen bada, PFEZFAren 42 c) artikuluan araututako salbuespena aplikatu ahalko du etxebizitza hori eskualdatzetik ateratzen duen ondare irabazian, irabazirik ateratzen badu, PFEZFAren 67.1 eta 4 artikuluan horretarako eskatzen diren betekizunak betetzen baditu, eta PFEZFAren 42 c) artikuluan ezarritako mugarekin (400.000 euro).
Segregaziotik ateratzen diren etxebizitzen eskuraketa balioari dagokionez, PFEZFAren 44 eta 45. artikuluetan (kostu bidezko eskualdaketei buruzkoetan) xedatutakoa bete behar da.
Zehazki, PFEZFAren 44. artikuluan hauxe ezarri da: "1. Ondare irabazi edo galeren zenbatekoa honakoa izango da: a) Kostu bidezko edo kostu gabeko eskualdaketetan, ondare elementuen eskurapen balioaren eta eskualdaketa balioaren arteko diferentzia. Bidezkoa denean, eskurapen balioa eguneratuta egongo da hurrengo artikuluan ezarritakoaren arabera. (...)".
Beste alde batetik, PFEZFAren 45. artikuluan hauxe ezarri da kostu bidezko eskualdaketez: "1. Eskurapen balioa honako hauen batura izango da: a) Ondasuna eskuratzeko ordaindutako benetako zenbatekoa. b) Eskuratzaileak eskuratutako ondasunetan egindako inbertsio eta hobekuntzen kostua eta eskurapenari atxikitako gastuak eta zergak, interesak kanpoan utzita. Bidezkoa denean, balio horri arauzko eran egindako amortizazioen zenbatekoa gutxituko zaio, eta, edonola ere, gutxieneko amortizazioa konputatuko da. 2. Aurreko paragrafoan aipatutako eskurapen balioa erregelamendu bidez finkatzen diren koefizienteak aplikatuz eguneratuko da. Horretarako, kontuan hartuko da batik bat ondare elementuen eskurapen egunetik kontsumorako prezioen indizeak izan duen bilakaera eta eskualdaketaren ekitaldirako espero dena. Era honetan aplikatuko dira koefizienteak: a) Aurreko idatz-zatiko a) eta b) letretan aipatutako zenbatekoen gainean, ordaindu direneko urtea kontuan izanik. b) Amortizazioen gainean, dagokien urtea kontuan izanik. 3. Eskualdaketa balioa besterentzearen benetako zenbatekoa izango da. Balio honi aurreko 1. idatz-zatiko b) letrak aipatzen dituen gastu eta zergak kenduko zaizkie, behin eskualdatzaileak beroriek ordaindu ondoren".
Ondorioz, besterendu nahi diren higiezinen eskuraketa eta eskualdaketa balioen arteko aldeak zehaztuko du kontsultan aipatutako eragiketetatik sortzen den ondare irabazia edo galera, PFEZFAren 44 eta 45. artikuluetan ezarritako moduan kalkulatuak. Horrela eskuratzen den irabazian, bidezkoa bada, eraispen koefizienteak aplikatu ahalko dira. Koefiziente horiek PFEZFAren lehenengo xedapen iragankorrean aurreikusten dira.
Ondorio horietarako guztietarako, kontsulta egilearen ohiko etxebizitzaren segregazio edo banaketak ez du inolako aldaketarik eragingo haren ondarearen osaeran (eta horrenbestez, ez du ondare irabazi edo galerarik sortuko). Horrenbestez, segregazio edo banaketa horretatik ateratzen diren higiezinek jatorrizko finkaren eskuraketa balio eta data berak izango dituzte. Hori guztia gorabehera, lehen aztertu dugun PFEZFAren 42 c) artikuluko salbuespena aplika daiteke, bidezkoa bada.
Segregaziotik ateratzen diren etxebizitzen eskuraketa balioa finkatzeko, jatorrizko finkagatik ordaindu zen prezioa izan behar da abiaburua. Prezio hori etxebizitzen artean banatu behar da, eskuraketa datan etxebizitzetako bakoitzari zegokion jatorrizko higiezinaren zatiaren orduko (eskuraketa egin zen datako) balio erreala kontuan izanik. Beraz, jatorrizko eskuraketa eskrituran higiezinagatik prezio bakar bat adierazi bazen, prezio horretatik etxebizitza berrietako bakoitzari ze zati egotzi behar zaion izan behar da kontuan, baita erosketaren berezko gastu eta zergak ere, etxebizitza horiei esleitu beharreko proportzioan.
Higiezina zatitzeko obren zenbatekoak hobekuntzak izango dira; horrenbestez, ateratzen diren bi etxebizitzen eskuraketa balioa handiagoa izango da. Horrenbestez, bi etxebizitzak edo haietako bat bakarrik eskualdatuz gero, zatiketa obretan etxebizitzetako bakoitzari esleitu beharreko zenbatekoa izan behar da kontuan, baita proportzionalki dagozkien kostu komunen zatia ere. Era berean, obra berriaren aitorpenarekin zerikusia duten gastu eta zergak etab bi etxebizitzen eskuraketa balio handiagoa izango dira, proportzionalki egotzi behar zaien zatian. Balio horiek guztiak eta beraien datak kontuan izango dira PFEZFAren 45. artikuluan aipatzen diren eguneratze koefizienteak aplikatzeko orduan, ordaindu diren urtea kontuan izanik.
Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko abenduaren 29ko 6/2006 Foru Araua eta hura garatzeko araudia (azaroaren 20ko 207/2007 Foru Dekretuaren bidez onetsia), 2013k abenduaren 31ra arte indarrean egon zirenak, aplikatu balira, ondorioak berberak lirateke, PFEZFA berriaren 42.c) artikuluko nobedadeak kontuan izanik noski (gorago azaldu ditugu).
2. Balio Erantsiaren gaineko Zergari eta Kostu Bidezko Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zergari dagokienez, Balio Erantsiaren gaineko Zergari buruzko azaroaren 9ko 7/1994 Foru Arauak (BEZFA) hau dakar: "Bat. Zergari loturik egongo dira enpresariek edo profesionalek, euren enpresa- edo lanbide-jardueran aritzean, kostu bidez eta ohizko zein lantzean behingo izaeraz zergaren gune-eremuan burutzen dituzten ondasun-emateak eta zerbitzugintzak, baita burutzen dituzten entitateen euren bazkide, elkartu, kide edo partaideentzakoak izanik ere. (...) Lau. Zerga honen pean dauden eragiketak ez dira egongo Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridiko Agiridunen gaineko Zergaren «kostu bidezko ondare-eskualdaketak» kontzeptuaren pean. Aurreko lerrokadan xedatutakotik salbuetsi egiten dira ondasun higiezinen entregak eta errentamenduak, bai eta ondasun horiek gozatzeko eskubide errealak eratzea edo eskualdatzea ere, zergatik salbuetsita daudenean, salbu eta subjektu pasiboak uko egiten badio salbuespenari 20.Bi artikuluan jasotako kasuetan eta baldintzekin".
Gainera, BEZFAren beraren 5. artikuluan hauxe ezarri da "Bat. Foru arau honetan xedatutakoak ondoreak izan ditzan, enpresaburu edo profesionaltzat hartuko dira: a) Artikulu honetako hurrengo atalean zehaztuko diren enpresa edo lanbide jardueretan ari diren pertsona edo erakundeak. Hala ere, ez dira enpresaburu edo profesionaltzat joko ondasun-emateak edo zerbitzugintzak dohainik soilik burutzen dituztenak, hurrengo puntuan ezarrita dagoenaren kalterik gabe. b) Merkataritzako sozietateak, besterik frogatu ezean. (...) d) Lurrak urbanizatu edo, beti ere edozein tituluren ordez saldu, esleitu edo lagatzeko, eraikinak sustatu, eraiki edo birgaitzen dituztenak, honetan lantzean behin jardun arren. (...) Bi. Enpresa edo lanbide jarduerak dira ekoizpen-faktore materialak edo ekoizpeneko giza baliabideak norberaren kontura antolatzea dakartenak, helburua ondasunak edo zerbitzuak ekoiztean edo banatzean esku hartzea dela. (...)". Aurreko guztiaren arabera, Balio Erantsiaren gaineko Zergaren kargapean daude enpresaburu edo profesional direnek, Zergaren aplikazio lurraldean egiten dituzten ondasun-emateak eta zerbitzuak. Ondore horietarako, enpresaburu edo profesionaltzat hartuko dira ondasun edo zerbitzuen ekoizpenean edo banaketan esku hartzeko helburuarekin ekoizpen faktore materialak eta/edo giza faktoreak beren kontura antolatzea dakarten jarduerak egiten dituzten haiek. Hori uste dugu gertatzen dela, aurkako frogarik ez dagoen bitartean, merkataritza sozietateekin. Bereziki, ondasunen errentaritzat joko dira lurrak urbanizatu edo beti ere edozein tituluren ordez saldu, esleitu edo lagatzeko, eraikinak sustatu, eraiki edo birgaitzen dituztenak, honetan lantzean behin jardun arren.
Ondorioz, etxebizitzak segregatu ondoren etxebizitza biak edo haietako bat kostu bidez eskualdatzea ez da egongo Balio Erantsiaren gaineko Zergaren mende, BEZFAren 4 eta 5. artikuluetan xedatutakoaren arabera. Izan ere, emandako datuen arabera, kontsulta egilea ez da enpresaburua edo profesionala zerga honen ondorioetarako. Eta gainera, ez dirudi obra horiek birgaitze obrak izateko baldintzak betetzen dituztenik (baldintza horiek BEZFAren 20.Bat.22 artikuluan ezarrita daude).
Horrenbestez, kontsultan aipatzen diren salmentak Ondare Eskualdaketen eta Ekintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zergaren kostu bidezko ondare eskualdaketen modalitateari lotuta egongo dira, Ondare Eskualdaketen eta Egintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zergari buruzko martxoaren 24ko 1/2011 Foru Arauaren (OEEJDZFA) 9. artikuluan xedatutakoaren arabera. Artikulu horren arabera: "1. Zergapean dauden ondare eskualdaketak hurrengoak dira: a) Pertsona fisiko edo juridikoen ondarea integratzen duten ondasun eta eskubide mota orotako «inter vivos» egintzen bidezko kostu bidezko eskualdaketak. (...) 5. Ez dira honako titulu honetan arautzen den «kostu bidezko ondare eskualdaketa» kontzeptuari lotuta egongo goian aipatutako eragiketak enpresari edo profesionalek beren jardueran eginak direnean, eta edozein kasutan, Balio Erantsiaren gaineko Zergari loturiko zerbitzu prestaketak edo ondasun emateak direnean. Aurreko paragrafoan xedatutako gorabehera, zerga kontzeptu horren barruan daude: a) Ondasun higiezinen emateak edo alokairuak, baita haien gainean dauden erabilera eta gozameneko benetako eskubideen eraketa eta eskualdaketa ere, Balio Erantsiaren gaineko Zergan salbuetsita daudenean".
Horrez gain, kontuan izan behar da galderako obrek, dirudienez, ez dituztela betetzen BEZFAren 20.Bat.22 artikuluan azaldutako betekizunak birgaitze obratzat jo ahal izateko. Horrenbestez, egin nahi diren salmentak Balio Erantsiaren gaineko Zergari atxikita baleude ere, zerga horretatik salbuetsita egongo lirateke, manu hori aplikatzearen ondorioz (BEZFAren 20.Bat.22 artikulukoa). Ondorioz, Ondare Eskualdaketen eta Ekintza Juridiko Dokumentatuen gaineko Zergaren kostu bidezko ondare eskualdaketen modalitateari lotuta egongo lirateke.
Araua
Abenduaren 5eko 13/2013 Foru Arauaren 42, 44, 45 eta 87. artikuluak.Apirilaren 8ko 47/2014 Foru Dekretuaren 67. artikulua.Azaroaren 9ko 7/1994 Foru Arauaren 4. eta 5. artikuluak.Martxoaren 24ko 1/2011 Foru Arauaren 9. artikulua.