Kontsulta
Data
20.07.2011
Erreferentzia
Lonja bat etxebizitza bihurtzea. Birgaitzearen kontzeptua
Galdera
Kontsulta egileak gutxi barru lonja bat erosiko du, eta bertan obra batzuk egingo ditu, etxebizitza gisa atontzeko. Horretarako, higiezina eraldatzeko proiektua aurkeztuko dio bere Udalari, eta dagokion obretako lizentzia eskatuko du. Eragiketa hori hipoteka-mailegu bat eskatuz finantzatuko du.
Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko abenduaren 29ko 6/2006 Foru Arauaren 89. artikuluan araututako ohiko etxebizitzagatiko kenkaria aplikatu ahal duen jakin nahi du.
Ebazpena
Kontsulta-idazkian planteatutako gaiari dagokionez, 6/2006 Foru Araua, abenduaren 29koa, Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzkoa (PFEZFA) aplikatu behar da. 89. artikuluan hala xedatzen du: "1. Zergadunek ohiko etxebizitza erostean zergaldian inbertitutako kopuruen 100eko 18ko kenkaria egin dezakete, beren kargura joan diren erosketa gastuak barne. Halaber, zergaldian ordaindutako interesen %18ko kenkaria aplikatu ahal izango dute ohiko etxebizitza erosteko inoren kapitalak erabiltzeagatik (edo antzeko kontzeptuak), haien pentzura izan diren eskuraketa-gastuak barne direla. 2. Aurreko 1. paragrafoan aipatzen diren kontzeptuen baturarengatik urtean, gehienez, 2.160 euroko kenkaria egin daiteke. 3. Zergadun bakoitzeko aurreko 1. paragrafoan aipatzen diren kontzeptuengatik egindako kenkarien zenbatekoen batura ez da 36.000 euro baino gehiagokoa izango, zergaldi jarraituen denbora osoan. Zifra horri gutxituko zaio, hala badagokio, foru arau honek 51. artikuluan jasotakoaren arabera berrinbertsioagatik salbuetsita dagoen ondare irabaziaren zenbatekoari 100eko 18 aplikatuz ateratako emaitza. 4. Zergaduna 35 urtetik beherakoa bada edo familia ugariaren titularra bada, baita zergaduna artikulu honetako 7. idatz-zatian aipatutakoa bada ere, berezitasun hauek aplikatuko dira: a) Aurreko 1. paragrafoan jasotako portzentajeak 100eko 23koak izango dira, salbu artikulu honen 5. paragrafoko b) idatz-zatian aipatzen diren kasuetan. b) Aurreko 2. paragrafoan aipatzen den urteko gehieneko kenkaria 2.760 eurokoa izango da, salbu artikulu honen 5. paragrafoko b) idatz-zatian aipatzen diren kasuetan. Zerga batera ordaintzea aukeratzen bada eta kenkari horretarako eskubidea dutenak pertsona bat baino gehiago badira, batzuk 35 urtetik beherakoak eta besteak nagusiagoak, paragrafo honetan ezarritako portzentajea eta muga aplikatuko dira. 5. Artikulu honetan jasotako ondorioetarako, ohiko etxebizitzaren erosketarekin parekatuko dira: a) Ohiko etxebizitza birgaitzeko jarritako diru kopuruak. (...) 6. Birgaikuntzatzat hartuko dira jabeak bere ohiko etxebizitzan egindako obrak, baldin eta ebazpen batek jarduketa babestutzat kalifikatu edo aitortu baditu, ondare urbanizatu eta eraikia birgaitzeko jarduketa babestuei buruzko Eusko Jaurlaritzaren abenduaren 30eko 317/2002 Dekretuan xedatutakoaren arabera, edo, hala badagokio, babesteko jarduketatzat kalifikatu badira ekainaren 12ko1186/1998 Errege Dekretuak edo antzekoak diren ordezko arauek ezarritakoari jarraituz. (...) 8. Zerga honen ondorioetarako, ohiko etxebizitzatzat hartuko da zergadunak, hiru urteko epe jarraituan, bizileku gisa daukana. Hala ere, etxebizitza ohikoa izan dela joko da, epe hori igaro ez arren, zergaduna hiltzen denean, edo ezinbestez etxebizitzaz aldatzera behartzen duten beste zirkunstantzia batzuk gertatzen direnean, hala nola: etxebizitza ez egokitzea zergadunaren edo berarekin bizi den ondorengo edo aurreko ahaidearen, ezkontidearen edo izatezko bikote-lagunaren ezintasun mailara edo Zergaren kuota osoan kenkaria aplikatzeko eskubidea ematen duen pertsonarenera; senar-emazteak banantzea, izatezko bikotea desegitea, lantokia aldatzea, lehen enplegua edo beste bat lortzea, inguruabar ekonomikoengatik aipatu aldian etxebizitzaren ordainketari aurre ezin egin izatea, edo antzeko beste egoerak gertatzea. Ohiko etxebizitzaren kontzeptutik kanpo geratuko dira lorategiak, parkeak, igerileku eta kirol instalazioak, garajeak eta, oro har, eranskinak eta etxebizitza bera ez diren elementu guztiak. Aldiz, elementu horiek kontzeptu horren barruan sartuko dira etxebizitzarekin batera erregistro-finka bakarra osatzen dutenean. Famili unitateko kideak hiri-lurreko ondasun higiezin bat baino gehiagoren titularrak badira, horietako bat bakarrik hartuko da ohiko etxebizitza legez. Horretarako, famili unitateak bere bizitza-interesen eta harreman pertsonal, sozial eta ekonomikoen gune nagusitzat duena hartuko da ohikotzat".
Ohiko etxebizitzaren kontzeptua dela eta, aurreko artikulukoa azaroaren 20ko 207/2007 Foru Dekretuaren bidez onetsitako Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergaren Araudiko (PFEZA) 68. artikuluak osatu du: hona zer dioen: "1. Oro har, ohiko etxebizitza legez hartzen da zergadunak egoitza hiru urteko epean, gutxienez, modu jarraituan duen lekukoa. Hala ere, etxebizitza ohikoa izan dela joko da, epe hori igaro ez arren, zergaduna hiltzen denean, edo ezinbestez etxebizitzaz aldatzera behartzen duten beste zirkunstantzia batzuk gertatzen direnean, hala nola: etxebizitza ez egokitzea zergadunaren edo berarekin bizi den ondorengo edo aurreko ahaidearen, ezkontidearen edo izatezko bikote-lagunaren ezintasun mailara edo Zergaren kuota osoan kenkaria aplikatzeko eskubidea ematen duen pertsonarenera; senar-emazteak ezkontzea, senar-emazteak banantzea, izatezko bikotea desegitea, lantokia aldatzea, lehen enplegua edo beste bat lortzea, inguruabar ekonomikoengatik aipatu aldian etxebizitzaren ordainketari aurre ezin egin izatea, edo antzeko beste egoera egiaztatuak gertatzea. Ez dira sartuko ohiko etxebizitzaren kontzeptuan ez lorategiak, ez parkeak, ez igerilekuak, ez kirol instalazioak, ez garajea, ezta, oro har, berez etxebizitza ez diren gainerako elementu guztiak, erregistroan etxebizitzarekin batera ageri direnak izan ezik. (...) 2. Etxebizitza bat zergadunaren ohiko egoitza izan dadin, benetan eta iraunkortasunez bizi behar du zergadunak berak hartan, hamabi hilabeteko epean zehar; eta epe hori zenbatuko da, eskuraketa gertatu edo obrak amaitzen diren dataz gero. Hala ere, etxebizitzak ez du ohikoa izatea galtzen, ondoko inguruabarrak gertatzen direnean: a) Zergaduna hiltzen denean, edo etxebizitza atzematen nahitaez eragozten duten bestelako inguruabarrak gertatzen direnean, artikulu honetako 1. idatz-zatian ezarritakoaren arabera. b) Zergadunak ohiko etxebizitza duenean kargu edo enpleguaren zioz, eta eskuratutako etxebizitza erabiltzen ez duenean; horrelakoetan, hamabi hilabeteko epea, lehen aipatutakoa, zenbatu behar da, kargua edo enplegua uzten den dataz gero. Lokalak etxebizitza gisa gaitzen badira, etxebizitza lehen aldiz erabili edo okupatzeko lizentzia ematen denetik aurrera hasiko da zenbatzen paragrafo honen lehenengo lerroaldean aipatzen den hamabi hilabeteko epea".
Birgaikuntzaren kontzeptua, beste alde batetik, 69. artikuluan finkatu da: "(...) 5. Birgaikuntzatzat hartuko da jabeak bere ohiko etxebizitzan ondare urbanizatu eta eraikiaren birgaikuntzarako jarduketa babestuei buruzko Eusko Jaurlaritzaren abenduaren 30eko 317/2002 Dekretuan xedatua dela bide jarduketa babestu kalifikatutako obrak egitea. Halaber, birgaikuntzatzat hartuko dira uztailaren 1eko 801/2005 Errege Dekretuarekin edo haren ordezko arauekin bat etorriz babesteko moduko jarduketa kalifikatzen direnak. Aurreko paragrafoan jasotako ondorioetarako, jabeak ohiko etxebizitzan egindako obratzat hartuko dira zergadunak bere lokal bat etxebizitza gisa gaitzeko asmoz lokal horretan egindako lanak, baldin eta zergadunaren ohiko etxebizitza izango bada araudi honetako 68. artikuluan xedatzen denaren arabera".
Gainera, Ogasun Zuzendaritza Nagusiaren martxoaren 30eko 1/2011 Jarraibideak irizpide batzuk ezarri ditu Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko abenduaren 29ko 6/2006 Foru Araua eta hura garatu duten xedapenak aplikatzeko; beraren arabera: "12.6.12. Lonja bat erostea, etxebizitza bat egiteko. Zergaren Araudiko 69.5 artikuluan ezarritakoarekin bat etorriz, ohiko etxebizitzaren errehabilitazio-lanak, halaber, zergadun batek bere jabetzakoa den lokal batean egindako lanak ere badira, baldin eta etxebizitza bezala antolatuko bada, eta, betiere, etxebizitza hori zergadunaren ohiko etxebizitza izango bada. Kasu horretan, zergadunak ohiko etxebizitzan inbertitzearen ziozko kenkaria aplikatu ahal izango du, lokalaren erosketa-balioari dagokion zenbatekoaren gain, hauek betetzen baditu: 1) Zerga aitortzeko borondatezko epea amaitzen denean, obra egiteko behar dituen lizentziak eskatu baditu; eta 2) Zergaren arautegian jasotako betekizunak bete badira, etxebizitzaren eraikuntza eta etxebizitza horren erosketa asimilatu daitezen".
Aurreko guztiaren arabera, zergadunek Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko Foru Arauaren 89. artikuluan araututako kenkaria aplikatu ahal dute ohiko etxebizitza erosteko zergaldian inbertitu dituzten kopuruen zenbatekoaren gainean, ohiko etxebizitza hori manu horren 8. idatz-zatian eta Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko Araudiaren 68. artikuluan definitzen den bezala. Halaber, kenkari hori aplikatu ahal dute ohiko etxebizitza erosteko besteren kapitalak erabiltzeagatik ordaintzen dituzten interesen gainean. Etxebizitza ohiko etxebizitzatzat hartzeko, oro har, etxebizitzan hamabi hilabetez egiaz eta etenik gabe bizi beharra dago, etxebizitzaren eskuraketa datatik edo obrak amaitzen direnen hasita, eta bertan bizi behar da hiru urtez jarraian gutxienez, salbu eta PFEZFAren 89.9. artikuluan eta PFEZAren 68. artikuluan ezarritako inguruabarretako bat gertatzen bada.
Kontsultaren xede den kenkariaren ondorioetarako, ohiko etxebizitza erostearen parekoak dira birgaitzeko erabiltzen diren kopuruak. Kenkaria egite aldera, birgaitze kontzeptuan sartzen dira zergadunek beren jabetzako lokaletan etxebizitza gisa gaitzeko asmoz egindako lanak, baldin eta lokal horiek beren ohiko etxebizitza badira Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zergari buruzko Araudiaren 68. artikuluan aurreikusita dagoen bezala. Etxebizitza birgaitzeko modalitate honetan ez da eskatzen obrak kalifikatuko dituen Eusko Jaurlaritzaren ebazpenik.
Martxoaren 30eko 1/2011 Instrukzioaren 12.6.12. idatz-zatian ezarritakoaren arabera, lokalak etxebizitza gisa eraldatzen direnean, inbertsioaren barrukotzat hartzen dira lokalaren eskuraketaren zenbatekoa eta etxebizitza gisa birgaitzeko erabiliko den zenbatekoa, baldin eta: 1) Zerga aitortzeko borondatezko epea amaitzen denean, obra egiteko behar dituen lizentziak eskatu baditu; eta 2) Zergaren arautegian jasotako betekizunak bete badira, etxebizitzaren eraikuntza eta etxebizitza horren erosketa asimilatu daitezen.
Bigarren baldintza dela eta hara zer ezarri duen PFEZAko 69. artikuluak: "1. Honako kasu hauek ohiko etxebizitza erostearen parekoak dira: (...) b)Eraikuntza; zergadunak zuzenean ordaintzen baditu obrak egitearen ondoriozko gastuak, edo obren sustatzaileari konturako kopuruak ematen badizkio, betiere obra horiek, gehienez, lau urteko epean amaitzen direnean, inbertsioa hasten denetik zenbatuta. (...) 3. Salbuespeneko inguruabarretarik beste baten bat dela-eta, baldin eta inguruabar hori zergadunari ezin egotzi bazaio eta obrak geldiarazten badituzte, eta obra horiek ezin badira amaitu artikulu honetako 1. idatz-zatiko b) letran aipatutako lau urteko epea igaro baino lehen, orduan zergadunak eskatu ahal izango dio, lau urteko epea betetzen ez den dataren ondorengo hilabetearen barruan, Zerga Administrazioari, epea luzatzeko. Eskabidean agertu beharko dute epealdia ez betetzea sortarazi duten zioak, bai eta eraikuntza obrak amaitzeko beharrezkotzat hartzen den denboraldia ere, eta denboraldi horrek ezin du lau urtetik gorakoa izan. Aurreko paragrafoan adierazitakoari dagokionez, zergadunak frogagiri egokia ekarri beharko du. Agiriak ekarriko dira eta, horiek ikusita, Zerga administrazioak erabakiko du eskatu den luzapen hori bidezkoa denentz, bai eta zenbatekoa izango den luzatzen den epealdia ere, eta epealdia ez da nahitaez izango zergadunak eskatutakoa. Epealdiak luzatzeko egindako eskabideei gaitz iritziko zaie, baldin eta eskabideok beren beregi ebazten ez badira hiru hileko epealdian. Luzapena ematen bada, ez-betetzea gertatzen den egunaren biharamunetik hasiko da zenbatzen".
Emandako datuetatik ondoriozta daitekeenez, finka bizigai bihurtzeko xedeaz erosi du kontsulta egileak lonja, beharrezkoak diren obrak egin ondoren. Horregatik, Zuzendaritza Nagusi honek zera uste du: galderaren xede den inbertsioagatiko kenkaria izango du, bai lokalaren eskuraketaren zenbatekoaren bai egin behar dituen obren zenbatekoaren gainean, baldin eta honako baldintza hauek betetzen baditu:
1) Zergaren aitorpena egiteko borondatezko epealdia amaitzean (2012ko ekaina) obra egiteko beharrezko lizentzia eskatuta izatea.2) Higiezinaren eraldaketa (birgaikuntza) gehienez 4 urteko epearen barruan amaitzea inbertsioa hasten denetik hasita. Une horretarako, higiezina lehen aldiz erabiltzeko edo hartzeko lizentzia eskuratuta izan beharko du. Planteaturiko kasu honetan, lokalaren erosketari dagokion zenbatekoaren gaineko kenkaria aplikatu nahi da. Lau urteko epe hori lokalaren erosketatik hasi beharko da zenbatzen. Salbuespenez, epe hori luzatzeko eska daiteke, PFEZAko 69. artikuluan ezarritako kasuetan eta baldintzetan (artikulu horren zati bat eman da hitzez hitz). 3) Etxebizitzan gehienez hamabi hilabetean bizitzea etenik gabe etxebizitza lehen aldiz erabiltzeko edo hartzeko lizentzia ematen denetik zenbatzen hasita, eta bertan gutxienez hiru urtez jarraian bizitzea, salbu eta PFEZFAko 89.9. artikuluan eta PFEZAko 68. artikuluan ezarritako inguruabarretako bat gertatzen bada.
Araua
Abenduaren 29ko 6/2006 Foru Araua, 89. artikulua.Azaroaren 20ko 207/2007 Foru Dekretua, 68. eta 69. artikuluak.1/2011 Jarraibidea, martxoaren 30ekoa; 12.6.12 idatz-zatia.