Consulta
Fecha
20.07.2011
Referencia
Transformación de lonja en vivienda. Concepto de rehabilitación
Cuestión
El consultante va a comprar próximamente una lonja, en la que efectuará las obras oportunas para acondicionarla como vivienda. Para ello, presentará el proyecto de transformación del inmueble al Ayuntamiento donde éste se ubica, y solicitará la correspondiente licencia de obras. Esta operación la financiará mediante la solicitud de un préstamo hipotecario.
Desea conocer si puede aplicar la deducción por inversión en vivienda habitual regulada en el artículo 89 de la Norma Foral 6/2006, de 29 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Solución
En relación con la cuestión planteada, resulta de aplicación el artículo 89 de la Norma Foral 6/2006, de 29 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (NFIRPF), donde se establece que: "1. Los contribuyentes podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de las cantidades invertidas en la adquisición de vivienda habitual durante el período impositivo, incluidos los gastos originados por dicha adquisición que hayan corrido a su cargo. Asímismo, podrán aplicar una deducción del 18 por 100 de los intereses satisfechos en el período impositivo por la utilización de capitales ajenos para la adquisición de dicha vivienda habitual, incluidos los gastos originados por la financiación ajena que hayan corrido a su cargo. 2. La deducción máxima anual, por la suma de los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, será de 2.160 euros. 3. La suma de los importes deducidos por cada contribuyente por los conceptos a que se refiere el apartado 1 anterior, a lo largo de los sucesivos períodos impositivos, no podrá superar la cifra de 36.000 euros minorada, en su caso, en el resultado de aplicar el 18 por 100 al importe de la ganancia patrimonial exenta por reinversión en los términos previstos en el artículo 51 de esta Norma Foral. 4. En los supuestos en que el contribuyente tenga una edad inferior a 35 años o sea titular de familia numerosa y aquellos contribuyentes a que se refiere el apartado 7 de este artículo, se aplicarán las siguientes especialidades: a) Los porcentajes establecidos en el apartado 1 anterior serán del 23 por 100, excepto en los casos a que se refiere la letra b) del apartado 5 de este artículo. b) La deducción máxima anual establecida en el apartado 2 anterior será de 2.760 euros, excepto en los casos a que se refiere la letra b) del apartado 5 de este artículo. En el supuesto que se opte por la tributación conjunta y existan varias personas con derecho a aplicar esta deducción, unas con edad inferior y otras con edad superior a 35 años, se aplicarán los porcentajes y el límite previstos en este apartado. 5. A los efectos previstos en el presente artículo, se asimilarán a la adquisición de vivienda habitual: a) Las cantidades destinadas a la rehabilitación de la vivienda habitual. (...) 6. Se entenderá por rehabilitación, aquellas obras realizadas por el propietario en su vivienda habitual cuando haya sido dictada resolución calificando o declarando las mismas como actuación protegida en virtud de lo dispuesto en el Decreto del Gobierno Vasco 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, o en su caso, ser calificada como actuación protegible de conformidad con el Real Decreto 1.186/1998, de 12 de junio, o normas análogas que lo sustituyan. (...) 8. A los efectos de este Impuesto, se entenderá por vivienda habitual, aquélla en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo aquel carácter cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este impuesto, separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención de primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas. No formarán parte del concepto de vivienda habitual los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, los garajes y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, excepto en los casos en que los mismos formen con la vivienda una finca registral única. En los supuestos en los que los miembros de la unidad familiar sean titulares de más de un bien inmueble urbano, se entenderá que sólo uno de ellos tiene la consideración de vivienda habitual. A tal efecto, tendrá esta consideración aquélla en la que la unidad familiar tenga su principal centro de intereses vitales, relaciones personales, sociales y económicas".
En lo que respecta al concepto de vivienda habitual, este artículo se encuentra completado con lo previsto en el artículo 68 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, aprobado por Decreto Foral 207/2007, de 20 de noviembre (RIRPF), según el que: "1. Con carácter general, se considera vivienda habitual aquella edificación en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, se entenderá que la vivienda tuvo el carácter de habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido dicho plazo, se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda, tales como la inadecuación de la vivienda al grado de discapacidad del contribuyente, o de un ascendiente, descendiente, cónyuge o pareja de hecho, que conviva con el contribuyente, o de alguna persona que genere el derecho a practicar la deducción de la cuota íntegra de este impuesto, celebración del matrimonio, separación matrimonial, extinción de la pareja de hecho, traslado laboral, obtención de primer empleo o de otro empleo, circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda en el citado plazo, u otras circunstancias análogas justificadas. No formarán parte del concepto de vivienda habitual, los jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas, los garajes y, en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la vivienda propiamente dicha, excepto en los casos en que los mismos formen con la vivienda una finca registral única. (...) 2. Para que una vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras. No obstante, se entenderá que la vivienda no pierde el carácter de habitual cuando se produzcan las siguientes circunstancias: a) Cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurran otras circunstancias que necesariamente impidan la ocupación de la vivienda, en los términos previstos en el apartado 1 de este artículo. b) Cuando el contribuyente disfrute de vivienda habitual por razón de cargo o empleo y la vivienda adquirida no sea objeto de utilización, en cuyo caso el plazo de doce meses antes indicado comenzará a contarse a partir de la fecha del cese en el cargo o empleo. En el caso de habilitación de locales como vivienda, el plazo de doce meses referido en el primer párrafo de este apartado empezará a computar a partir de la fecha del otorgamiento de la licencia de primera utilización u ocupación".
Mientras que el concepto de rehabilitación se encuentra desarrollado en el artículo 69 de este mismo RIRPF, de conformidad con el cual: "(...) 5. Se considerará rehabilitación aquellas obras realizadas por el propietario en su vivienda habitual, cuando haya sido dictada resolución calificando o declarando a las mismas como actuación protegida en virtud de lo dispuesto en el Decreto del Gobierno Vasco 317/2002, de 30 de diciembre, sobre actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado o, en su caso, haber sido calificada como actuación protegible de conformidad con el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, o normas análogas que lo sustituyan. A los efectos de lo previsto en el párrafo anterior, tienen también la consideración de obras realizadas en su vivienda habitual por el propietario, las ejecutadas por el contribuyente en un local de su propiedad con el fin de habilitarlo como vivienda, siempre que la misma vaya a constituir vivienda habitual del contribuyente en los términos previstos en el artículo 68 de este Reglamento".
Adicionalmente, la Instrucción 1/2011, de 30 de marzo, de la Dirección General de Hacienda, por la que se establecen determinados criterios para la aplicación de la Norma Foral 6/2006, de 29 de diciembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y sus disposiciones de desarrollo, determina que: "12.6.12. Compra de una lonja para su transformación en vivienda. De conformidad con lo previsto en el artículo 69.5 del Reglamento del Impuesto, también se consideran obras de rehabilitación de la vivienda habitual las ejecutadas por el contribuyente en un local de su propiedad con el fin de habilitarlo como vivienda, siempre que la misma vaya a constituir su vivienda habitual. En este caso, el contribuyente podrá practicar la deducción por inversión en vivienda habitual también sobre el importe correspondiente al valor de adquisición del local, en la medida en que: 1) a la fecha de finalización del período voluntario de declaración del Impuesto haya solicitado las licencias necesarias para ejecutar la obra; y 2) se cumplan los requisitos previstos en la normativa del Impuesto para que la construcción de la vivienda se asimile a su adquisición".
De conformidad con todo lo anterior, los contribuyentes pueden aplicar la deducción regulada en el artículo 89 de la NFIRPF sobre el importe de las cantidades que inviertan durante el período impositivo en la adquisición de su vivienda habitual, tal y como ésta se define en el apartado 8 de dicho precepto, y en el artículo 68 del RIRPF. Asimismo, pueden practicar esta deducción sobre los intereses que satisfagan por la utilización de capitales ajenos para la adquisición de la referida vivienda habitual. Con carácter general, para que una vivienda tenga el carácter de habitual, se requiere que sea habitada de manera efectiva y permanente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición de la misma o de terminación de las obras, y que se resida en ella durante un período continuado de, al menos, tres años, salvo que se dé alguna de las circunstancias previstas en los citados artículos 89 de la NFIRPF y 68 del RIRPF.
A los efectos de la deducción por la que se pregunta, se asimilan a la adquisición de vivienda habitual las cantidades destinadas a su rehabilitación. De cara a la práctica de la deducción, dentro del concepto de rehabilitación se incluyen las obras ejecutadas por los contribuyentes en locales de su propiedad con el fin de habilitarlos como viviendas, siempre que éstas constituyan su vivienda habitual en los términos previstos en el artículo 68 del RIRPF. Esta modalidad de rehabilitación de vivienda no exige contar con ninguna resolución del Gobierno Vasco que califique las obras.
Atendiendo a lo indicado en el apartado 12.6.12 de la Instrucción 1/2011, de 30 de marzo, en estos casos de transformación de locales en viviendas, se entiende que forma parte de la inversión tanto el importe correspondiente a la adquisición del local, como el que se destine a su habilitación como vivienda, siempre y cuando: 1) a la fecha de finalización del período voluntario de declaración del Impuesto se hayan solicitado las licencias necesarias para ejecutar las obras; y 2) se cumplan los requisitos exigidos en la normativa del Impuesto para que la construcción de la vivienda se asimile a su adquisición.
Con respecto a esta segunda condición, el artículo 69 del RIRPF preceptúa que: "1. Se asimilan a la adquisición de vivienda habitual los siguientes supuestos: (...) b) Construcción, cuando el contribuyente satisfaga directamente los gastos derivados de la ejecución de las obras, o entregue cantidades a cuenta al promotor de aquéllas, siempre que finalicen en un plazo no superior a cuatro años desde el inicio de la inversión. (...) 3. Cuando por otras circunstancias excepcionales no imputables al contribuyente y que supongan paralización de las obras, no puedan éstas finalizarse antes de transcurrir el plazo de cuatro años a que se refiere la letra b) del apartado 1 de este artículo, el contribuyente podrá solicitar, dentro del mes siguiente a la fecha del incumplimiento del plazo de cuatro años, a la Administración tributaria la ampliación del plazo. En la solicitud deberán figurar tanto los motivos que han provocado el incumplimiento del plazo como el período de tiempo que se considera necesario para finalizar las obras de construcción, el cual no podrá ser superior a cuatro años. A efectos de lo señalado en el párrafo anterior, el contribuyente deberá aportar la justificación correspondiente. A la vista de la documentación aportada la Administración tributaria decidirá tanto sobre la procedencia de la ampliación solicitada, como con respecto al plazo de ampliación, el cual no tendrá que ajustarse necesariamente al solicitado por el contribuyente. Se entenderán desestimadas las solicitudes de ampliación que no fuesen resueltas expresamente en el plazo de tres meses. La ampliación que se conceda comenzará a contarse a partir del día inmediato siguiente a aquél en que se produzca el incumplimiento".
De los datos aportados se desprende que el consultante va a adquirir una lonja, con objeto de convertirla en una finca habitable una vez efectuadas las obras necesarias. Por ello, esta Dirección General entiende que podrá gozar de la deducción por inversión por la que pregunta, tanto sobre el importe correspondiente a la adquisición del local como sobre la cuantía de las obras a las que tenga que hacer frente, siempre y cuando cumpla los siguientes requisitos:
1) Que, a la fecha de finalización del período voluntario de declaración del Impuesto (junio de 2012) haya solicitado las licencias necesarias para ejecutar las obras. 2) Que la transformación (rehabilitación) del inmueble finalice en un plazo máximo de 4 años contados desde el inicio de la inversión, momento para el cual deberá contar ya con la oportuna licencia de primera utilización u ocupación. En un supuesto como el planteado, en el que se pretende aplicar la deducción sobre el importe correspondiente a la compra del local, este plazo de cuatro años comenzará a computarse a partir de ese momento. Excepcionalmente, cabe solicitar la ampliación de este plazo, en los supuestos y con las condiciones establecidos en el artículo 69 del RIRPF (parcialmente transcrito). 3) Que la vivienda sea ocupada de manera efectiva y permanente en un máximo de los doce meses siguientes al otorgamiento de la licencia de primera utilización u ocupación, y que se habite en ella durante un mínimo de tres años, salvo que se dé alguna de las circunstancias previstas en el artículo 89.8 de la NFIRPF y en el artículo 68 del RIRPF.
Normativa
Art. 89 de la Norma Foral 6/2006, de 29 de diciembre.Art. 68 y 69 del Decreto Foral 207/2007, de 20 de noviembre.Apart. 12.6.12 de la Instrucción 1/2011, de 30 de marzo