Instrucción de la Dirección Nº Identificación: 900001866
Exención por reinversión. Fecha de transmisión y adquisición de la vivienda
Para determinar la fecha de transmisión de la vivienda actual, que marca el punto de referencia para delimitar el período durante el cual ha de materializarse la reinversión, debe atenderse al momento en que se transfiera la plena propiedad sobre dicha vivienda (que coincidirá con el momento en el que ésta se incorpore al patrimonio del adquirente).
A estos efectos, la opinión mayoritaria de la doctrina y del Tribunal Supremo sobre el particular indica que nuestro ordenamiento jurídico recoge la teoría del título y el modo, según la cual no se transfiere la propiedad o el dominio sobre la cosa vendida en tanto en cuanto no se lleve a cabo su entrega al comprador.
Consecuentemente, el momento a partir de la cual debe computarse el plazo que se otorga al contribuyente para materializar la reinversión coincidirá con la fecha en que transmita la plena propiedad sobre su vivienda habitual.
Por otro lado, con carácter general, la nueva vivienda habitual se entenderá adquirida igualmente en el momento en el que se obtenga la plena propiedad sobre la totalidad o parte del inmueble, lo cual, atendiendo a la teoría del título y el modo arriba resumida, se dará cuando el inmueble se ponga en poder y posesión del comprador.
Lo que ocurrirá, normalmente, al momento de formalizarse la escritura pública de compra, salvo que se acredite la concurrencia, en un momento anterior, de la existencia de contrato de compraventa (título) y de entrega o tradición del inmueble (modo), en cualquiera de sus múltiples formas (entrega de llaves, etc.).
Todo ello sin perjuicio de lo dispuesto en el punto siguiente de esta Instrucción (adquisición de vivienda en construcción), y de la conclusión a la que se debe llegar en supuestos análogos al establecido en dicho punto.
Viviendas adquiridas a partir del 1 de enero 2026.
Para las viviendas adquiridas a partir del 1 de enero 2026, se da una nueva redacción al artículo 49 de la Norma Foral del Impuesto por el apartado tres del artículo 3 de la Norma Foral 2/2025, de 9 de abril, por la que se aprueban medidas para la revisión fiscal del sistema tributario del Territorio Histórico de Bizkaia, conforme a la disposición final tercera, regulando que: 1. Podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por la transmisión de la vivienda habitual de la o del contribuyente, siempre que concurra alguna circunstancia que justifique el cambio de vivienda y el importe obtenido en la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en las condiciones que reglamentariamente se determinen. Se considerarán circunstancias que justifican el cambio de vivienda: la inadecuación de la vivienda transmitida a las necesidades familiares de la o el contribuyente o de las o los convivientes; el traslado laboral o la obtención de primer o nuevo empleo; la celebración de matrimonio o constitución de pareja de hecho, así como separación matrimonial o extinción de la pareja de hecho; circunstancias de carácter económico que impidan satisfacer el pago de la vivienda u otras circunstancias análogas. Reglamentariamente podrán establecerse otras circunstancias distintas a las enumeradas en el párrafo anterior.
De modo que, para que las viviendas adquiridas a partir del 1 de enero de 2026 disfruten de la exención por reinversión, será necesario que concurra alguna causa que justifique el cambio de vivienda, teniendo en cuenta las causas de traslado legal o reglamentariamente previstas.
A estos efectos, para determinar la fecha de adquisición de la vivienda (antes o después del 1 de enero de 2026), debe acudirse a la ya citada, más arriba, teoría del título y el modo.
Disposición final tercera de la Norma Foral para la Revisión Fiscal.
Una vez determinado que la vivienda ha sido adquirida antes del 1 de enero de 2026, en los términos establecidos en el párrafo anterior, será necesario que la misma ostente la condición de habitual en el sentido del artículo 67 del Reglamento del Impuesto, de modo que a 1 de enero de 2026 sea la vivienda habitual de la persona contribuyente.
En su caso, que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras (para consolidar adquisiciones de vivienda que a 1 de enero 2026 aún no habían sido ocupadas) y que luego pase a residirse en ella durante un plazo de 3 años (sin perjuicio de las excepciones reguladas).
Lógicamente, para evitar la restricción de la nueva redacción del artículo 49 de la Norma Foral del Impuesto es imprescindible que la vivienda no haya perdido su carácter de habitual ni antes ni después del 1 de enero de 2026, siempre sin perjuicio de lo regulado en el apartado 4 artículo 67 del Reglamento del Impuesto que indica que a los efectos de la aplicación de las exención prevista en el artículo 49 de la Norma Foral del Impuesto, se entenderá que el contribuyente está transmitiendo su vivienda habitual cuando, dicha edificación constituya su vivienda habitual en ese momento o hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de transmisión.
Enlaces
Instrucciones de la Dirección General 8.18 1/2019