Instrucción de la Dirección Nº Identificación: 900001744
Artículo 32.2 de la Norma Foral 13/2013 : arrendamientos distintos de los de vivienda. Gastos por amortización, reparación y mejora
Respuesta válida aplicando la normativa vigente hasta: 31/12/2024
Se incluyen como arrendamientos distintos de viviendas los celebrados para ejercerse en la finca una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, cualesquiera que sean las personas que lo celebren (segundo inciso del artículo 3.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos).
Gastos de amortización .
A la vista de la línea interpretativa fijada por el Tribunal Superior de Justicia del País Vasco y por el Tribunal Económico Administrativo Foral de Bizkaia, puede deducirse de los rendimientos de capital inmobiliario el importe del deterioro sufrido por el uso o por el transcurso del tiempo en los bienes de los que procedan los rendimientos, incluso en el caso de que los mismos hayan sido adquiridos a título lucrativo.
Por tanto, si el importe de la amortización anual sobre el inmueble cumple el requisito de efectividad por no exceder anualmente del porcentaje del 3 por 100 sobre el coste de adquisición de dicho inmueble sin incluir el valor del suelo, dicho gasto será deducible por tener la consideración de depreciación efectiva del inmueble. En definitiva, se considera depreciación efectiva del inmueble y como tal será gasto deducible a la hora de determinar el rendimiento neto del capital inmobiliario un porcentaje igual o inferior al 3 por 100.(en particular, siempre que se trate de un arrendamiento que no recaiga sobre una vivienda, o sobre una vivienda en la que se ejerza una actividad económica).
Hay que tener en cuenta, a estos efectos, que la normativa de renta no establece un porcentaje de amortización mínimo, sino sólo un máximo, afectando la remisión que el artículo 47 del Reglamento del IRPF hace al periodo máximo de amortización en el Impuesto sobre Sociedades únicamente para los inmuebles que hubieran estado afectos a la actividad (y no cuando estamos exclusivamente en el ámbito de los rendimientos del capital inmobiliario).
Además, la base de amortización excluye el valor del suelo. Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. En este caso, la base sobre la que se aplica el porcentaje de amortización variará cuando se altere la proporción que representan los valores catastrales del suelo y de la construcción. No obstante, el importe de las amortizaciones acumuladas no podrá exceder del valor de adquisición (excluido del cómputo el valor del suelo).
Tratándose de bienes de naturaleza mobiliaria, susceptibles de ser utilizados por un período superior al año y cedidos juntamente con el inmueble igual conclusión se obtiene de la regulación al respecto, en el sentido de que se regula un porcentaje de amortización máximo, no un coeficiente fijo ni un mínimo.
Concretamente, el artículo 38.2.b) del Reglamento del Impuesto indica que se considerarán depreciaciones efectivas las que no excedan del resultado de aplicar a los costes de adquisición satisfechos los coeficientes mínimos que resulten de los períodos máximos de amortización a que se refiere la normativa del Impuesto sobre Sociedades.
Por lo tanto, en la medida en que se aplique un coeficiente igual o inferior al que resulta del período máximo de amortización (15 años, el 6,67 por 100), la amortización se entenderá que se corresponde con su depreciación efectiva.
Cabe recordar que la normativa del Impuesto sobre Sociedades que regula las amortizaciones de estos bienes se encuentra en el artículo 17 de la Norma Foral 11/2013, de 5 de diciembre, del Impuesto sobre Sociedades regula un el período máximo de amortización general (salvo inmuebles y buques) de 15 años.
Gastos de reparación y conservación con destino al alquiler.
Los gastos de reparación y conservación de viviendas en las que se ejerce una actividad económica, y de inmuebles distintos de las viviendas que no estén efectivamente arrendados, pero en los que se incurra con la finalidad de volver a arrendarlos, tendrán la consideración de gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario en el ejercicio en el que sean soportados por el contribuyente (si bien debe recordarse que la suma de los gastos deducibles no puede dar lugar, para cada inmueble, a un rendimiento neto negativo).
A estos efectos, deberá existir una correlación entre los citados gastos de conservación y reparación y los ingresos derivados del posterior arrendamiento de los inmuebles de que se trate. Lo que supone que las reparaciones y actuaciones de conservación efectuadas han de ir dirigidas exclusivamente a la futura obtención de rendimientos del capital inmobiliario (a través del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos de uso y disfrute) y no al disfrute, siquiera temporal, de los inmuebles por sus titulares.
En cuanto a los gastos fijos y habituales (comunidad, IBI, etc.), y a los derivados del uso de las instalaciones del inmueble (como la luz, el agua, etc.), atendiendo a la necesaria correlación que ha de existir entre los gastos y los ingresos, únicamente resultarán deducibles los importes correspondientes a los períodos en los que los inmuebles en cuestión se encuentren efectivamente arrendados. De modo que no resultarán deducibles las cuantías imputables a los períodos de tiempo en los que los inmuebles de que se trate se encuentren desocupados.
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