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Gure Gida

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Consultas Nº Identificación: 900005879

Un matrimonio tiene un inmueble adquirido con préstamo hipotecario por importe de 258.000 €. Como no pueden pagar el préstamo lo quieren transmitir a la hija que ya lo está utilizando como vivienda a cambio de que asuma el préstamo pendiente de abonar. El VMA para 2014 asciende a 172.687,4 €. ¿Cuáles son las consecuencias tributarias de la operación planteada para todos los participantes en ella?

Esta transmisión es una modalidad de donación denominada “donación con causa onerosa” (entendida como aquélla en la que se impone un gravamen al donatario inferior al valor de lo donado), la existencia de la carga le confiere una cierta naturaleza jurídica mixta, oneroso-lucrativa, lo cual se refleja en la fiscalidad de la operación, que, por lo tanto, también tiene carácter mixto.

En general, la transmisión del inmueble sin traspasar la carga del préstamo hipotecario constituirá una donación por el valor total del inmueble; si el valor del inmueble coincide con el importe del préstamo asumido por la donataria, constituye una transmisión onerosa que está sujeta TPO, sobre la base del valor real de dicha parte del inmueble, y si el valor del inmueble excede del importe del préstamo asumido por la donataria, constituye una transmisión lucrativa que está sujeta al ISD (como donación), sobre la base del valor real de la parte del inmueble así adquirida, sin contraprestación alguna (sin asumir ninguna deuda por parte de la donataria).

En este caso el valor del inmueble en el momento de la transmisión es inferior al importe del préstamo pendiente de amortizar a la fecha de la operación. Por ello la entrega del inmueble a cambio de la asunción por la adquirente de la parte de la deuda de cuantía equivalente a su valor, tributaría en la modalidad TPO, mientras que la asunción a título lucrativo por parte de la adquirente del exceso de deuda tributaría como donación (de ella a sus padres) en el ISD.

Adicionalmente la transmisión dará lugar a una variación patrimonial para el matrimonio que transmite el inmueble a cambio de verse liberados de la deuda. El importe de esta ganancia, o pérdida, vendrá dado por la diferencia existente entre el valor de transmisión del inmueble y su valor de adquisición. A estos efectos, por importe real de enajenación del bien deberá tomarse el importe de la deuda hipotecaria pendiente de amortizar, salvo que resulte inferior al valor de mercado de la finca, en cuyo caso prevalecerá éste. Si el valor de mercado del inmueble fuera superior al importe de la deuda pendiente de amortizar, deberá tenerse en cuenta dicho valor de mercado.

Por último si la vivienda constituye la vivienda habitual de la hija podrá practicar la deducción, sobre el importe de las cantidades que destine al pago de las cuotas del préstamo (principal e intereses) que asumirá en compensación por la transmisión de la finca, así como sobre las demás cantidades invertidas en dicha adquisición.

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