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¿Qué es el Valor catastral y cómo se calcula?

Valor catastral:

El valor catastral es un valor fiscal inmobiliario que se determina de forma objetiva por la Diputación Foral de Bizkaia a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario Foral y según lo establecido en la ponencia de valores de cada municipio. Se emplea principalmente para calcular la base imponible de algunos impuestos, en especial el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).

Los principales factores de la valoración catastral, que aparecen recogidos en las ponencias de valores, son los siguientes:

• Ubicación en el municipio. Para ello se divide el municipio en diferentes zonas homogéneas de valor o condicionantes del terreno, que se establecen en base a los resultados de estudios de mercado.
• Superficie catastral. (no es la superficie útil, ni la superficie de escrituras).
  • Para las construcciones, superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación, deducida la superficie de los patios de luces y de los elementos comunes y añadida la superficie de cálculo de las terrazas y/o balcones.
  • Para los suelos, la delimitación técnica en el plano parcelario de los linderos perceptibles de una finca material en proyección horizontal.
• Uso del objeto urbano (residencial, industrial, comercial, …) o tipo de cultivo (labor, frutal, invernadero…) de la parcela rústica.
• Valor Óptimo de Cultivo (rústico). Es el valor del cultivo que se da en las mejores condiciones del terreno. Estos valores óptimos se pueden depreciar por las características de productividad o localización del terreno o aumentar al verse afectados por la cercanía a zonas urbanas.
• Coeficientes correctores. Tanto en la valoración urbana como en la rústica, se determinan coeficientes que deprecian o incrementan los valores tanto de los suelos como de las construcciones. Para las construcciones, características como la antigüedad, el estado de conservación o la categoría constructiva y para el suelo factores como la cercanía a núcleos urbanos, altitud, pendiente…en los elementos de naturaleza rustica y la edificabilidad, si es vivienda interior, etc. en los elementos de naturaleza urbana.

¿Cómo se calcula el valor catastral?

El método exacto de cálculo viene explicado en la ponencia de valores del municipio, pero de manera resumida se puede decir que se tienen en cuenta la zona en la que se encuentra el inmueble (y por lo tanto el valor básico de zona que le atribuye la ponencia), sus características constructivas (antigüedad, categoría, etc.) y su superficie. En la página web de catastro podemos descargar tanto la Ficha de Datos Catastrales, donde podemos ver todos los datos del inmueble (su uso, superficie, antigüedad, características constructivas etc.). También podemos descargar la ficha de valor catastral, donde se desglosa cómo se ha realizado el cálculo y todos los coeficientes que se han tenido en cuenta. La fórmula de cálculo del valor catastral es la siguiente:

• Valor Catastral = Rm*1,40 *[Vs+Vc]
• Vs= VBS*CCS*CCSC*S
• Vc= VBC*CMCUC*CCC*CCSC*S

Siendo:

Para las construcciones, superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación, deducida la superficie de los patios de luces y de los elementos comunes y añadida la superficie de cálculo de las terrazas y/o balcones.

• Rm = Coeficiente modulador de referencia al mercado para el valor catastral. cuyo valor será aprobado mediante Orden Foral. En la actualidad es 0,5
• 1,40: coeficiente fijo que pondera la totalidad de los gastos generales, incluidos los de financiación, gestión y promoción, así como el beneficio empresarial normal de la actividad de promoción inmobiliaria necesaria para la materialización de la edificabilidad.
• Vs = Valor del suelo, en euros
• Vc = Valor de la construcción, en euros
• S = Superficie construida del objeto, en m².
• VBS = Valor básico de zona, en euros/m².
• VBC = Valor básico de la construcción, en euros/m².
• CCS = Coeficientes correctores del suelo.
• CCC = Coeficientes correctores de la construcción.
• CCSC = Coeficientes correctores del suelo y de la construcción.
• CMCUC = Coeficiente modulador de la construcción según usos y categorías.

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