• PFEZ (Errenta)
• Etxebizitza
• Etxebizitza kontua
• Kasu batzuk

www.bizkaia.eus/guregida

Zuzendaritzaren Jarraibidea Identifikazio zenbakia: 900001936

Etxebizitza-kontuen arazoak

Zergaren Erregelamenduaren 69. artikuluan ezarritakoaren arabera, ohiko etxebizitza erosteko edo birgaitzeko erabili direla ulertuko da kreditu-erakundeetan gordailutzen diren zenbatekoak, beste edozein zergapetze-motatatik bereizitako kontuetan, baldin eta kenkari-eskubidea sortu duten kopuruak zergadunaren ohiko etxebizitza erosteko edo birgaitzeko baino ez badira.

"Kenkarirako eskubidea sortu dutenak" esapidearen bidez ulertu behar da ohiko etxebizitzan inbertitzeagatik benetan egin dela kenkaria.

Xedapen-baldintzak betetzen direla ulertuko da kenkarirako eskubidea sortu duten gordailututako kopuruak zerga sortu baino lehen birjartzen direnean edo kreditu-erakunde horri edo beste bati osorik ematen zaizkionean.

a) Xedapen partziala:

Ohiko etxebizitza erostea edo birgaitzea ez den beste helburu baterako xedapen partzialen kasuan, kendutako zenbatekoa zergaren sortzapena baino lehen birjartzen ez bada, erabilitako zenbatekoak honako hauek direla ulertuko da, hurrenkera honetan:

• Lehenik eta behin, dagokion kenkaria egin ez dutenak, eta ezarritako zenbatekoa handiagoa bada,
• Gordailututako lehenak.

b) Zergadunak bere bizilekua beste lurralde batera (erkidea edo forala) aldatzen badu, Bizkaian egindako kenkarietarako eskubidea finkatzeko eskatzen diren baldintzak bete dituen ala ez erabakitzeko eskumena Foru Ogasun honi dagokio, eta lurralde historiko horretan indarrean dagoen araudia aplikatuko du. Baldintza horiek betetzen ez badira, Bizkaian kendutako zenbatekoak Foru Ogasun honetan ordaindu beharko dira, dagozkien berandutze-interesekin batera, zergaduna ez-betetzearen ekitaldian non bizi den alde batera utzita.

c) Zergadun bat etxebizitza-kontuari emandako epea amaitu baino lehen hiltzen bada, haren saldoa bere ohiko etxebizitza erosteko edo birgaitzeko inbertitzera iritsi gabe, ez dago obligaziorik kontu horretara ekarritako zenbatekoen gainean egindako kenkariak itzultzeko (heriotzagatik bere xederako ez direnak).

Aitzitik, heriotza etxebizitza-kontuari edo dagokion saldoari dagokion epea amaitu ondoren gertatzen bada, xede horretarako ez diren etxebizitza-kontuaren zenbatekoen gainean egindako kenkariak itzuli beharko dira, dagozkion berandutze-interesekin batera.

d) Etxebizitzaren eraikuntza etxebizitzaren erosketarekin parekatzen den heinean, kasu horietan (eraikitzen ari diren etxebizitzak), bi aukera daude etxebizitza-kontuaren saldoa behar bezala inbertitu dela pentsatzeko:

• 1) Zergadunak kenkariaren xede den kontuaren saldo osoa higiezinaren jabetza osoa erosteko erabiltzea, etxebizitza-kontuei ematen zaien 6 edo 10 urteko epea amaitu baino lehen, 36 urtetik beherakoen kasuan, gero zehaztuko den bezala, eta, horretarako, dagokion higiezinaren erosketa-eskritura publikoa formalizatuta izatea.

• 2) Zergadunak etxebizitza eraikitzearen sustatzaileari konturako ordainketak egiten hastea (edo etxebizitza eraikitzeko obrak egiteagatik zuzenean zenbatekoak ordaintzea), kontuan sartutako zenbatekoaren kargura, etxebizitza-kontuei ematen zaien epea amaitu baino lehen. Kasu horretan, kontuan hartu behar da kenkariaren xede den kontuaren saldoa behar bezala bideratu dela bere xedera epearen barruan, baldin eta: a) higiezinaren eraikuntza-obrak amaitzen badira (eta haren gaineko jabetza osoa eskuratzen bada zentzu juridikoan), oro har, 4 edo 6 urtetik gorakoa izan ezin den epean, jarraibide honen 15.8.13 atalean aztertzen den bezala, inbertsioa hasten denetik zenbatzen hasita (epe hori luzatu egin daiteke Zergaren Erregelamenduaren 68. artikuluaren 2. eta 3. paragrafoetan aurreikusitako kasuetan); eta b) eraikuntza-epe horretan, zergadunak kenkaria egin duen kontuaren saldoa eraikuntzaren sustatzaileari ordainketak egiteko (edo, bere aldetik, zuzenean eraikuntza-obrak gauzatzeko) erabiltzea.

Horri dagokionez, Zerga arautzen duen araudiak etxebizitza-kontuei ematen dien epea luzaezina da, baina luzapenik ez izate hori, alde batetik, epe hori igaro ondoren egiten diren ekarpenen gaineko kenkaririk ezin egiteari buruzkoa da, eta, bestetik, kenkaria aplikatu zaien zenbateko guztiak Zerga arautzen duen araudian berariaz aurreikusitako helburuetara bideratzeko betebeharrari buruzkoa, hala nola ohiko etxebizitza erosteari buruzkoa, zeinari, hala ere, haren eraikuntza asimilatzen baitzaio.

Beraz, etxebizitza-kontuaren saldoa behar bezala inbertitutzat jo daiteke epean, higiezinaren sustatzaileari ordainketak egiten hasten diren kasuetan, edo obrak egiteagatik zuzenean ordaintzen diren kasuetan, horren kargura (etxebizitza-kontuan), etxebizitza-kontuaren edo saldo bakoitzaren epearen barruan (2026ko urtarrilaren 1etik), betiere eraikuntza inbertsioa hasi eta gehienez ere lau edo sei urteko epean amaitzen bada (kasu jakin batzuetan luza daiteke), eta lau edo sei urte horien barruan etxebizitza-kontuaren saldo osoa inbertitzen bada. Kontuaren saldo horren zati bat bakarrik bideratzen bada sustatzaileari ordainketak egitera edo etxebizitza eraikitzera, lauzpabost urteko epe horretan, zati hori bakarrik hartuko da behar bezala inbertitutzat (beraz, gainerakoei kenkariak egiteko eskubidea galduko da).

Beraz, eraikitzen ari diren etxebizitzen kasuan, etxebizitza-kontuaren saldoa erabiltzeko gehieneko epea honako hau da: etxebizitza-kontuaren edo saldo bakoitzaren epea (ondorengo C) atalaren arabera) gehi beste lau edo sei urte, ekitaldi bakoitzari dagokionaren arabera, eraikuntza-epeari dagokion 15.8.13 atalean adierazitakoaren arabera.

Adibide gisa, 2025. urtean zergadun batek bere etxebizitza-kontuari 36 urtetik gorakoei dagokien epea aplikatzen bazion, baina ohiko etxebizitza eraikitzeko inbertituko balu, sei urte gehiagoko epea izango luke, eraikitzen hasi dela uste denetik. Eskema horren emaitza 12 urteko gehieneko epea izango litzateke.

Adibide gisa, 2026an 36 urtetik gorakoei dagokien epea aplikatzen dien zergadun baten epea beteko balitz, baina ohiko etxebizitza eraikitzeko inbertituko balu, sei urte gehiago izango lituzke, eraikitzen hasi dela uste denetik. Eskema horren emaitza 12 urteko gehieneko epea izango litzateke, baina, gainera, hurrengo C) atalean azaltzen den bezala, etxebizitza-kontua ohiko etxebizitza erosteko behar bezala erabiltzen den zehazteko, ekitaldi bakoitzean kendutako etxebizitza-kontuko saldo bakoitzak epe propioa du, eta hori epe gehigarri horrekin uztartzen da etxebizitza-kontuak eraikitzen ari diren etxebizitzetara bideratzeko.

A) Etxebizitza-kontuak, 2024ko abenduaren 31ra arte.

Pertsona Fisikoen Errentaren gaineko Zerga arautzen duen araudiak ez du aurreikusten, oro har, ohiko etxebizitza erosteko edo birgaitzeko kenkaria izateko eskubidea eman duen etxebizitza-kontuaren saldoa inbertitzeko emandako 6 urteko epea luza daitekeen kasurik.

2. artikuluaren emaitza. Lehenik eta behin, apirilaren 28ko 3/2020 Foru Dekretu Arauemailean jasota, 6 urtetik 7 urtera luzatu zen etxebizitza-kontuen epea, 6 urteko ohiko epea 2020ko urtarrilaren 1etik abenduaren 31ra bitartean amaitzen bazen, hau da, 2014an irekitako kontuen epea, eta zehaztu zen handitze-urte horretan etxebizitza-kontuei ematen zitzaizkien zenbatekoek ere eskubidea emango zutela ohiko etxebizitzan inbertitzeagatiko kenkaria egiteko. Horrenbestez, 2020an ez zen amaitu etxebizitza-kontuaren epea. 2014an irekitako etxebizitza-kontuen epea 2021ean amaitu zen.

Neurri hori luzatu egin zuen abenduaren 1eko 11/2020 Foru Dekretu Arauemaileak, COVID-19arekin lotutako luzapen-neurriei eta premiazko beste neurri batzuei buruzkoak, 2021. urterako; beraz, Zergari buruzko Foru Arauaren 87. artikuluaren 5. apartatuaren b) letrak aipatzen duen 6 urteko epea 2021eko urtarrilaren 1etik 2021eko abenduaren 31ra bitartean amaitzen zen kontuetarako, ohiko etxebizitza erosteko gordailututako kopuruak gauzatzeko epea 7 urtekoa izango litzateke, irekitzen den egunetik zenbatzen hasita.

Berriz ere, luzapen horren arabera etxebizitza-kontuan gordetako zenbatekoak kengarriak dira. Horrenbestez, 2015ean irekitako kontuen epea 2022an amaitu zen, ez 2021ean. 2022an amaitu zen, halaber, ohiko etxebizitzaren erosketari 2016an irekitako etxebizitza-kontuetan gordetako zenbatekoa aplikatzeko gehieneko epea. 2023an amaitu zen 2017. urtean irekitako kontuen epea. 2024. urtean amaitu zen 2018an irekitako kontuen epea.

B) Etxebizitza-kontuak, 2025eko urtarrilaren 1etik aurrerako aplikazioa.

87. artikuluko 5. zenbakiko b) letra aldatu egin da, 2025eko urtarrilaren 1etik aurrerako ondorioekin, Zerga Berrikuspenerako Foru Arauaren bidez, etxebizitza-kontua ohiko etxebizitza erosteko edo birgaitzeko erabiltzeko epea handitzeko, baldin eta zergaduna 36 urtetik beherakoa bada irekitzeko unean. Gainera, Zerga Berrikuspenerako Foru Arau horrek Hogeita Hemeretzigarren Xedapen Gehigarria jasotzen du, eta bertan ezartzen denez, etxebizitza-kontua irekitzeko unean zergaduna 36 urtetik beherakoa bada eta 2024ko abenduaren 31n aurreko 6 urteko epea amaitu ez bada, ohiko etxebizitza erosteko gordailututako zenbatekoak aplikatzeko epea 10 urtekoa izango da, kontu hori irekitzen den egunetik zenbatzen hasita.

2025ean amaitu da 2019an irekitako kontuen epea. Hala ere, aipatutako Hogeita Hemeretzigarren Xedapen Gehigarriaren ondorioz, zergadunak 36 urte baino gutxiago baditu etxebizitza kontu hori irekitzeko unean, oraindik epea izango du ohiko etxebizitza erosteko edo birgaitzeko, zehazki 2029. urtera arte.

C) Etxebizitza-kontuak, 2026ko urtarrilaren 1etik aurrerako aplikazioa.

87. artikuluaren 5. zenbakiaren b) letra aldatu egin da berriro, 2026ko urtarrilaren 1etik aurrerako ondorioekin, abenduaren 12ko 6/2025 Foru Arauaren bidez. Foru Arau horrek zerga osagarri bat ezartzen du, talde multinazionalentzat eta talde nazional handientzat gutxieneko ezarpen-maila globala bermatzeko, eta sozietateen gaineko zergari buruzko Foru Araua eta pertsona fisikoen errentaren gaineko zergari buruzko Foru Araua aldatzen ditu.

Kreditu-erakundeetan gordailutzen diren kopuruen kengarritasunari eutsiko zaio, erregelamenduz ezarritako formalizazio- eta xedapen-baldintzak betetzen dituzten kontuetan, betiere kenkari-eskubidea sortu duten kopuruak ohiko etxebizitza erosteko edo birgaitzeko erabiltzen badira.

Indarrean jarraitzen du zergadun bakoitzak etxebizitza-kontu bakarra mantendu ahal izango duela. Gainera, etxebizitza-kontuak bereizita identifikatu beharko dira zergaren autolikidazioan, gutxienez honako datu hauek adieraziz: - Kontua zein erakundetan ireki den. - Kontuaren zenbakia. - Kontuaren irekiera-data. - Ekitaldiari dagokion kontuaren saldoaren gehikuntza.

Erabiltzeko betekizuna ez dela urratuko ulertuko da kenkarirako eskubidea sortu duten gordailututako zenbatekoak zerga sortu aurretik birjartzen direnean edo kreditu-erakunde horri edo beste bati osorik ematen zaizkionean.

Zergaduna 6 edo 10 urteko epe arautuak amaitu baino lehen hiltzen bada, ez da ez-betetzat joko etxebizitza-kontuaren zenbatekoa ohiko etxebizitza erosteko edo birgaitzeko erabiltzeko baldintza.

Idatz-zati honetan aipatzen diren kontuetan gordailututako zenbatekoek kenkarirako eskubidea sortu badute, ezingo dira berriro kendu ohiko etxebizitza erosteko edo birgaitzeko direnean.

Hala ere, honako aldaketa hauek egin dira:

1) Etxebizitza-kontuak kentzeko epea aldatzen da; zehazki, zenbaketaren hasierarako etxebizitza-kontua kentzen den lehen urteko sortzapenaren (ez irekitzearen edo ekarpenaren) uneari erreparatzen zaio (adierazi behar da lehenago interpretatzen zela kendu gabeko etxebizitza-kontu batek ez zekarrela zenbaketaren hasiera).

2) 36 urtetik beherakoentzat aurreikusitako 10 urteko epea aplikatzen dela zehazteko, etxebizitza-kontua kentzen den lehen urteko sortzapen-unea hartzen da kontuan (ez etxebizitza-kontua irekitzen den unea, Zerga Berrikuspenerako Foru Arauak adierazten zuen bezala).

Hala ere, Zuzendaritza Nagusi honen ustez, zenbaketa horrek ez die kalterik egin behar 2026ko urtarrilaren 1a baino lehen 36 urte baino gutxiagoko etxebizitza-kontua ireki eta kendu zuten zergadunei, baina ekitaldi horretako sortzapen-datan ez zuten baldintza betetzen. Laburbilduz, 36 urtetik beherakoentzat aurreikusitako 10 urteko epea, etxebizitza-kontua kentzen den lehen urteko sortzapenaren uneari dagokiona, 2026ko urtarrilaren 1etik aplikatzen da.

3) Abenduaren 12ko 6/2025 Foru Arauak 87. artikuluko 5. zenbakiko b) idatz-zatia berridatzi duenez, urtebetez luzatu da kenkaria egiteko epea, nahiz eta ekitaldi horretan ere erregularizatu beharra egon daitekeen. Aurreko hori idazketa berrian jasotako honako testu hauetatik eratortzen da:

"Kenkariaren xede izan diren zergaldi bakoitzean gordailututako zenbatekoak aurreko lerrokadan aurreikusitako xederako erabili beharko dira, kenkaria egin zen zergaldiei dagokien zerga sortu zenetik 6 urte betetzen diren zergaldia amaitu baino lehen."

Literal horretatik ondorioztatzen da zenbateko bakoitzaren destinorako epea 6 urtekoa dela, etxebizitza-kontuaren saldoa kendu zen urteko zergaren sortzapenetik zenbatzen hasita. Adibidez, 36 urtetik gorako pertsona batek 2020ko ekitaldian ireki eta kendutako etxebizitza-kontu batek 2026ko ekitaldiko sortzapena izango du etxebizitza erosteko edo birgaitzeko kontuaren erabilerarako gehieneko epe gisa.

"Kontuan gordetako zenbatekoek ez dute kenkarirako eskubiderik emango 6 urteko epea edo, hala badagokio, 10 urteko epea igaro ondoren, hura irekitzeko zergaldiari dagokion zergaren sortzapen-datatik aurrera."

Hortik ondorioztatzen da kontuan gordetako zenbatekoek kenkarirako eskubidea ematen dutela 6 urteko epea edo, hala badagokio, 10 urteko epea igaro baino lehen, hura irekitzeko zergaldiari dagokion zergaren sortzapen-datatik aurrera.

Adibidez, 36 urtetik gorako pertsona batek 2020ko ekitaldian ireki eta kendutako etxebizitza-kontu batek 2026an bertan izango du azken kenkaria.

4) Aldatu egiten da nola erregularizatzen den etxebizitza-kontuaren xedea betetzen ez bada; horrela, 2026ko urtarrilaren 1etik aurrera, ekitaldi bakoitzean kendutako zenbateko bakoitzak gehieneko epea izango du ohiko etxebizitza erosteko edo birgaitzeko. Hala ere, zergadunak modu orokorrean erregularizatu ahal izango du, erregelamendu bidez aurreikusten den bezala.

Araubide iragankorrik ezean, 2) zenbakian adierazitakoa salbu, tratamendu berri hau aplikatuko zaie etxebizitza kontuak 2025eko abenduaren 31ra arte behar bezala aplikatzeko epea agortu ez duten zergadunei, hala badagokio, Zerga Berrikuspenerako Foru Arauaren idazketaren ondorioz, zeinak Zergaren Foru Araua Hogeita Hemeretzigarren Xedapen Gehigarri bat jasotzen baitu (gorago aztertua).

2026an, 2020ko ekitaldian kendutako etxebizitza-kontuko saldoetarako epea betetzen da. Hala ere, 10 urteko epea aplikatzen duten zergadunentzat, sortzapen-datan 36 urtetik beherakoentzat, oro har, 2. zenbakian adierazitakoa alde batera utzi gabe, 2020ko ekitaldian kendutako etxebizitza-kontuko saldoetarako epea 2030ean beteko da.

Loturak

Itzuli