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Preguntas frecuentes Nº Identificación: 900001184

¿Cómo tributa un préstamo con constitución de garantía hipotecaria?

Cómo tributa la cancelación de hipoteca

Prestamista	Prestatario	Sujeción	CONSTITUCIÓN		CANCELACIÓN		Exenciones
			Base Imponible	Tipo	Base Imponible	Tipo
Entidad bancaria	Persona Física	AJD	Responsabilidad hipotecaria TOTAL	0,5%	Principal del préstamo	0,5%	Si financia la adquisición o rehabilitación de Vivienda Habitual. Hipoteca inversa
	Persona Jurídica	AJD					-

Queda sujeto a la cuota gradual de AJD las 1º copias de una escritura notarial que documente la constitución de hipoteca en garantía de un préstamo, cuando éste esté sujeto a IVA (sujeto y exento de IVA, artículo 20.Uno.18 NF 7/1994). Estarán sujeto a IVA los préstamos hipotecarios otorgados por entidades bancarias u otras entidades que sean sujetos pasivos de IVA.

¿Quién es el sujeto pasivo?

El prestatario, en su condición de adquirente de un préstamo garantizado con hipoteca (art. 42 NF 1/2011).

¿Cuál es la base imponible?

El total de la responsabilidad (hipotecaria) constituida.

Esto es, la suma del capital del que responde la finca más intereses, indemnizaciones, penas por incumplimiento u otro concepto análogo.

Si no constare expresamente el importe de la cantidad garantizada, se tomará por base el capital y 3 años de intereses (art. 41 y 12.2.c) NF 1/2011).

Ejemplo:

Una entidad bancaria X concede a Miren un préstamo con garantía hipotecaria, sobre la vivienda que acaba de adquirir. El capital prestado es de 300.000,00€.

En garantía de ese préstamo, Miren constituye hipoteca sobre la vivienda para cubrir el capital prestado, de 20.000,00 € en concepto de intereses, de 80.000,00 € por intereses de demora y de 10.000,00 € en concepto de costas y otros gastos.

¿Cuál es la base imponible para Actos Jurídicos Documentados?

La suma de la responsabilidad hipotecaria: 410.000,00 €.

Sin embargo, cuando se cancele la hipoteca la BI será el capital prestado.

Si el préstamo hipotecario fuera para financiar la adquisición o rehabilitación de Vivienda Habitual estaría exenta tanto la constitución como la cancelación.

Art. 58.20.28 NF 1/2011 ITP-AJD.

Exenciones objetivas. Estarán exentas del ITP-AJD las siguientes operaciones:

Las primeras copias de escrituras públicas que documenten la constitución o cancelación de derechos reales de hipoteca constituidas en garantía del pago de un préstamo o crédito, siempre que el mismo se destine a la adquisición o rehabilitación de la vivienda habitual.

Dentro del término de vivienda se entenderán incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades, y anexos, situados en el mismo edificio, que se transmitan conjuntamente.

A estos efectos no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda.

Se entenderá tanto por vivienda habitual como por rehabilitación los conceptos definidos como tales en la NF de IRPF. Cuando el obligado tributario sea persona física y se trate de hipotecas constituidas en garantía del pago de un préstamo o crédito que se destine a la adquisición de un local que sea habilitado como vivienda a cuya transmisión le resulte de aplicación la devolución a que se refiere el último párrafo de la letra c) del artículo 13 de esta Norma Foral, la Administración tributaria, previa solicitud, devolverá el impuesto efectivamente satisfecho correspondiente a las 1º copias de escrituras notariales que documenten la constitución o cancelación de dicha hipoteca, siempre que la vivienda cumpla el concepto de vivienda habitual referido en el párrafo anterior. Dicha devolución no devengará intereses de demora.

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