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Preguntas frecuentes Nº Identificación: 900001183

Casos prácticos: ¿Cómo tributa una transmisión de inmuebles sujeta a IVA?

Son ventas de inmuebles, sujetas a IVA y no exentos, las siguientes:

Transmisión de edificaciones nuevas o rehabilitadas: Se considerará 1º entrega la realizada por el promotor que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada (art. 20.Uno.22 de la NF 7/1994 de IVA).

A los efectos de IVA son obras de rehabilitación de edificaciones las que reúnan los siguientes requisitos:

1. Que su objeto principal sea la reconstrucción de las mismas, entendiéndose cumplido este requisito cuando más del 50 por 100 del coste total del proyecto de rehabilitación se corresponda con obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas o con obras análogas o conexas a las de rehabilitación.
2. Que el coste total de las obras a que se refiera el proyecto exceda del 25 por 100 del precio de adquisición de la edificación si se hubiese efectuado aquélla durante los dos años inmediatamente anteriores al inicio de las obras de rehabilitación o, en otro caso, del valor de mercado que tuviera la edificación o parte de la misma en el momento de dicho inicio. A estos efectos, se descontará del precio de adquisición o del valor de mercado de la edificación la parte proporcional correspondiente al suelo.

Se considerarán obras análogas a las de rehabilitación las siguientes:

• Las de adecuación estructural que proporcionen a la edificación condiciones de seguridad constructiva, de forma que quede garantizada su estabilidad y resistencia mecánica.
• Las de refuerzo o adecuación de la cimentación así como las que afecten o consistan en el tratamiento de pilares o forjados.
• Las de ampliación de la superficie construida, sobre y bajo rasante.
• Las de reconstrucción de fachadas y patios interiores.
• Las de instalación de elementos elevadores, incluidos los destinados a salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.

Se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las que se citan a continuación cuando su coste total sea inferior al derivado de las obras de consolidación o tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas y, en su caso, de las obras análogas a éstas, siempre que estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada:

• Las obras de albañilería, fontanería y carpintería.
• Las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios.
• Las obras de rehabilitación energética.

Se considerarán obras de rehabilitación energética las destinadas a la mejora del comportamiento energético de las edificaciones reduciendo su demanda energética, al aumento del rendimiento de los sistemas e instalaciones térmicas o a la incorporación de equipos que utilicen fuentes de energía renovable.

Transmisión de inmuebles que constituyan 2º entregas en las que se haya renunciado a la exención de IVA: cuando el comprador sea un sujeto pasivo de IVA con derecho a la devolución de toda la cuota soportada, el vendedor podrá renunciar a la exención.

Las exenciones relativas a los números 20º y 22º del art. 20.Uno. de la NF 7/1994 de IVA, podrán ser objeto de renuncia por el sujeto pasivo, en la forma y con los requisitos que se determinen reglamentariamente, cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y, en función de su destino previsible, tenga derecho a la deducción total o parcial del Impuesto soportado por las correspondientes adquisiciones (artículo 20.Dos de la Norma Foral 7/1994 de IVA).

De acuerdo con lo establecido en la Instrucción 4/2012 del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD), a los efectos de entender cumplidos los requisitos de comunicación de la renuncia a la exención y de declaración por el adquirente de su derecho a la deducción total del IVA soportado por la adquisición, resulta suficiente con que en la escritura pública de formalización de la operación se haga constar expresamente la repercusión de la cuota del Impuesto sobre el Valor Añadido correspondiente a la misma.

Estas transmisiones se otorgan en escritura pública, ya que de otro modo no podrían acceder al Registro de la Propiedad. Por lo tanto, la escritura pública cumplirá todos los requisitos para estar sujeta al ITP-AJD, en la cuota gradual de AJD (art. 44.1 de la NF 1/2011 del ITP-AJD):

• Será una 1ª copia de escrituras notariales.
• Tiene por objeto cantidad o cosa valuable. (Venta de un piso por su precio)
• Es inscribible (Registro de la Propiedad Inmobiliaria).
• No está sujeta al Impuesto de Sucesiones y Donaciones, ni a las otras dos modalidades de ITP-AJD.

¿Están exentas?

Artículo 58.35 de la Norma Foral 1/2011 del ITP-AJD:

Quedan exentos de la cuota gradual de AJD (0,5%) las 1ª copias de escritura que documenten la adquisición de viviendas sujetas a IVA.

Dentro del término de vivienda se entenderán incluidas las plazas de garaje, con un máximo de dos unidades y anexos situados en el mismo edificio, que se transmitan conjuntamente. A estos efectos no tendrán la consideración de anexos a vivienda los locales de negocio, aunque se transmitan conjuntamente con la vivienda (artículo 58.35 de la NF de ITP-AJD).

¿Quién es el sujeto pasivo? El comprador del inmueble.

¿Cuál es la base imponible? El valor declarado (el precio), sin perjuicio de la comprobación administrativa.

Art. 41 de la NF 1/2011 del ITP-AJD. Base imponible.

1. En las primeras copias de escrituras que tengan por objeto directo cantidad o cosa valuable servirá de base el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa.

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