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Preguntas frecuentes Nº Identificación: 900003451

Caso 3: Alquiler de vivienda a una mercantil

Un señor, D. ALQUILER VIVIENDA A SOCIEDAD, con NIF 33.333.333-P y residencia habitual en Bilbao, alquila una vivienda sita en Barakaldo a una sociedad mercantil para que residan en ella sus empleados. El alquiler comienza el 1 de enero de 2013, se paga mensualmente y la base imponible son 1.000 € al mes. En abril de 2013 la comunidad de propietarios recibe una factura de 50.000 € + IVA (21%) por poner un ascensor (antes no había). Al señor le corresponde según las escrituras de la vivienda un 10% del coste de la obra. En diciembre, el señor recibe una factura de 6.000 € + IVA (21%) por cambiar las ventanas.

PREGUNTAS Y RESPUESTAS

1. ¿Tiene el señor consideración de empresario o profesional a efectos de IVA?

Sí. Conforme al artículo 5.Uno.c) de la Norma Foral 7/1994 de IVA se consideran empresarios o profesionales, entre otros, a los arrendadores de bienes.

2. ¿Está este alquiler sujeto y exento de IVA?

Sí, está sujeto pero queda exento, es decir, no repercute IVA. De acuerdo con el art. 20.Uno.23 de la Norma Foral 7/1994 están exentos los arrendamientos que tengan por objeto los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas. En este caso, es indiferente que el pagador sea una mercantil, porque lo importante es su uso como vivienda.

3. ¿Tiene que darse de alta en Actividades Económicas?

No, el arrendador de una vivienda no se tiene que dar de alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas. Simplemente, tiene que incluir los rendimientos en la declaración del IRPF.

4. ¿Tiene que presentar los modelos de IVA periódicamente?

No. Como realiza exclusivamente actividades exentas por el artículo 20 de la Norma Foral de IVA, no tiene que presentar periódicamente los modelos de IVA. Simplemente, tiene que incluir los rendimientos en la declaración del IRPF.

5. ¿Es deducible el IVA soportado en su actividad?

No. Como realiza exclusivamente actividades exentas por el artículo 20 de la Norma Foral de IVA, no tiene derecho a deducir las cuotas de IVA soportados en la actividad.

6. ¿La obra del ascensor podría ir al tipo reducido del 10%?

Podría ir al 10% si cumpliera los 3 requisitos del artículo 91.Uno.2.10º de la Norma Foral 7/1994 de IVA:

Las ejecuciones de obra de renovación y reparación realizadas en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

1. Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para su uso particular. No obstante, también irán al 10% las citadas ejecuciones de obra cuando su destinatario sea una comunidad de propietarios.
2. Que la construcción o rehabilitación de la vivienda haya concluido al menos dos años antes del inicio de estas últimas.
3. Que la persona que realice las obras no aporte materiales por encima del 40 por 100 de la base imponible de la operación.

En este caso, cumple el requisito a) porque el destinatario es una comunidad de propietarios, pero es muy probable que no cumpla con el requisito c) debido al alto coste del ascensor (material).

7. ¿La obra de las ventanas podría ir al 10%?

No, en ningún caso, porque no cumple con el requisito a) del artículo 91.Uno.2.10º de la Norma Foral 7/1994: “Que el destinatario sea persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para su uso particular”. En este caso, es indiferente que cumpla con los otros dos requisitos.

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